Kupovina nekretnine u Srbiji za strance - vodič u 5 koraka
Korak 1: Proverite reciprocitet
Ukoliko ste se odlučili da kupite nepokretnost u Srbiji, prvo što treba da uradite, jeste da proverite da li i pod kojim uslovima državljani države čiji ste i vi državljanin mogu da steknu pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji.
Prema članu 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, stranac može steći pravo svojine na nepokretnosti u Srbiji samo pod uslovom reciprociteta. Ovu informaciju možete saznati jednostavnom proverom da li između Republike Srbije i Vaše države postoji zaključen bilateralni sporazum koji reguliše oblast sticanja nepokretnosti državljana jedne države u drugoj državi, odnosno da li je zaključen bilateralni sporazum koji predstavlja ugovornu uzajamnost (reciprocitet), kojim su Vaša država i Republika Srbija uredile ovo pitanje.
U situaciji da takav sporazum ne postoji, treba izvršiti proveru da li je ostvaren faktički reciprocitet između država.
Naglašavamo da je sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu isključivo privilegija za domaće državljane, izuzetno, državljani Evropske unije pod izuzetno restriktivnim uslovima mogu ostvariti ovu mogućnost.
Ukoliko vi kao stranac ipak možete kupiti nepokretnost u Srbiji, tada pronalazite onu koja vam odgovara, vršite njenu proveru, pregovarate oko cene i realizujete kupoprodaju. Pod proverom osim one fizičke pregledanjem nepokretnosti, misli se i na pravni aspekt, odnosno da li je prodavac zaista i vlasnik, da li neko treće lice ima pravo na nepokretnosti, da li postoje hipoteke, tereti itd..
U slučaju da državljani Vaše države ne mogu da steknu pravo svojine na nepokretnosti u Srbiji, jednostavno možete osnovati firmu u Srbiji i na taj način prevazići ovu prepreku, jer strani državljani koji ne mogu direktno da stiču nepokretnosti, bez ograničenja mogu osnivati firme koje se tretiraju kao domaća pravna lica, a koja mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima.
Dalje, stranci mogu da osnivaju i tzv. Special Purpose Vehicle sa namerom da steknu poljoprivredno zemljište putem domaćeg pravnog lica.
Korak 2: Sastavite ugovor o kupoprodaji
Imovinski sporovi koji nastanu traju godinama, budu skupi i klijenti sebi prouzrokuju više štete nego koristi željom da samostalno, bez angažovanja advokat za imovinsko pravo, reše ovako važno pitanje, kao što je sticanje nepokretnosti.
Angažovanjem advokata prepuštate posao profesionalcu koji vašu i volju prodavca uobličava na takav način da obe strane budu zadovoljne nakon što advokat izvrši sve neophodne provere.
Advokat vas savetuje u svakom konkretnom slučaju šta je najbolje za obe ugovorne strane, kako bi se postigao dogovor i izbegle sve eventualne nesuglasice.
Korak 3: Solemnizujte ugovor kod javnog beležnika
Da bi ugovor bio punovažan, neophodno je da bude solemnizovan od strane nadležnog javnog beležnika u području na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost. Kod Javnog beležnika ugovorne strane potpisuju ugovor koji je prethodno sačinio advokat.
Solemnizacija predstavlja postupak upoznavanja ugovornih strana o njihovim pravima i obavezama od strane Javnog beležnika. Kupac postaje vlasnik predmetne nepokretnosti kada u Katastru nepokretnosti bude upisan kao vlasnik, a na osnovu solemnizovanog ugovora i dozvole za upis prava svojine.
Korak 4: Isplatite cenu i upišite pravo svojine u katastar
Kupac isplaćuje kupoprodajnu cenu u ugovorenom roku prenosom sredstava na račun prodavca, dok mu prodavac predaje nepokretnost u posed, najčešće predajom ključeva.
Napred je naveden neki generalni način realizacije ugovora o kupoprodaji, dok je u svakom konkretnom slučaju ipak poželjno konsultovati advokata.
Nakon solemnizacije Ugovora o kupoprodaji, a po dobijanju dozvole za upis prava svojine “Clausula Intabulandi” od strane prodavca, Javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i sve ostale dokumente Službi za katastar nepokretnosti, koja dalje vrši upis bez učešća kupca ili prodavca u roku od 24h, čime je osnažena pravna sigurnost u promet nepokretnosti, mogućnost zloupotreba, i malverzacija koje su se ranije dešavale svela na minimum.
Korak 5: Platite porez na prenos apsolutnih prava i porez na imovinu
Nakon kupovine nepokretnosti ostaje vam i obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Nakon overe kupoprodajnog ugovora, popunjava se i poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava, koju javni beležnik u roku od 24 časa, od momenta overe ugovora, podnosi nadležnom poreskom organu.
Prema Zakonu o porezima na imovinu, poresku osnovicu za određivanje poreza na prenos apsolutnih prava čini ugovorena kupoprodajna cena nepokretnosti, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.
Ukoliko nadležni poreski organ proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana kada je primio poresku prijavu, utvrdi osnovicu za oporezivanje, u visini tržišne vrednosti nepokretnosti.
Poreska stopa iznosi 2,5% od poreske osnovice.
Osim poreza na prenos apsolutnih prava koji se plaća samo jednom ostaje vam obaveza plaćanja poreza na imovinu.
Poresku prijavu za porez na imovinu takođe podnosi Javni beležnik, i ona se određuje na godišnjem nivou, a plaća se kvartalno. U Novom Sadu, stopa poreza na imovinu za fizička lica iznosi:
- do 10.000.000,00 dinara - 0,40%
- od 10.000.000,00 do 25.000.000,00 dinara - 40.000,00 dinara + 0,6% na iznos preko 10.000.000,00 dinara
- od 25.000.000,00 do 50.000.000,00 dinara - 130.000,00 dinara + 1,0% na iznos preko 25.000.000,00 dinara
- preko 50.000.000,00 dinara - 380.000,00 dinara + 2,0% na iznos preko 50.000.000,00 dinara
Napominjemo da svaka jedinica lokalne samouprave svojom odlukom utvrđuje sopstvenu stopu poreza na imovinu u okviru zakonskog maksimuma, pa se ona može razlikovati u drugim gradovima i opštinama u Srbiji.