Kupovina nekretnine u Srbiji za strance - vodič u 5 koraka
This guide is also available in English.
Strani državljani mogu da kupe stan ili kuću u Srbiji, ali ne pod potpuno istim uslovima kao domaći kupci. Da li možete da postanete vlasnik zavisi od toga iz koje ste države (uzajamnost, odnosno reciprocitet), kakvu nepokretnost kupujete i da li u Srbiji obavljate delatnost. Sam postupak - ugovor, overa kod javnog beležnika, upis u katastar i porezi - isti je kao za domaće kupce, uz nekoliko praktičnih razlika: prevod ugovora, punomoćje iz inostranstva i plaćanje sa stranog računa.
U ovom vodiču objašnjavamo ko od stranaca može da kupi nepokretnost u Srbiji, kakva pravila važe za državljane Evropske unije, kako izgleda kupovina korak po korak i koliko košta.
Ukratko - 5 koraka:
- Proverite da li kao stranac možete da steknete nepokretnost
- Proverite nepokretnost i dogovorite uslove kupovine
- Zaključite ugovor kod javnog beležnika
- Isplatite cenu i upišite se u katastar
- Platite porez na prenos apsolutnih prava i porez na imovinu
Sadržaj:
- Državljani Evropske unije
- Poljoprivredno zemljište
- Kupovina preko privrednog društva u Srbiji
- Šta je specifično za strance
- Troškovi kupovine
- Česta pitanja
Korak 1: Proverite da li kao stranac možete da steknete nepokretnost
Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, strani državljanin koji u Srbiji ne obavlja delatnost može, pod uslovom uzajamnosti, da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi (kući), kao i državljanin Srbije. Kuća se u praksi kupuje zajedno sa zemljištem na kome se nalazi i koje služi za njenu redovnu upotrebu. Strana fizička i pravna lica koja u Srbiji obavljaju delatnost mogu, takođe pod uslovom uzajamnosti, da stiču nepokretnosti koje su im potrebne za obavljanje te delatnosti.
To znači da stranac koji ovde ne posluje ne može kao fizičko lice da kupi, na primer, samostalan plac, poslovni prostor kao investiciju ili poljoprivredno zemljište.
Kako se utvrđuje uzajamnost (reciprocitet)
Uzajamnost postoji u dva oblika:
- ugovorna uzajamnost - Srbija i Vaša država zaključile su međunarodni ugovor kojim su uredile sticanje nepokretnosti,
- faktička uzajamnost - takav ugovor ne postoji, ali Vaša država u praksi dozvoljava državljanima Srbije da kupuju nepokretnosti pod istim uslovima.
Uzajamnost proverava organ pred kojim se sticanje odvija - javni beležnik pri overi ugovora, odnosno katastar pri upisu. Kada postoji nedoumica, oni traže objašnjenje od Ministarstva pravde, koje vodi evidenciju o državama sa kojima je uzajamnost utvrđena. Objašnjenje može da zatraži i sam kupac. Uzajamnost je već utvrđena sa mnogim državama, među kojima su SAD, Velika Britanija, Nemačka, Francuska, Hrvatska, Slovenija, Rusija, Turska i Kina. Ako Vaša država nije među njima, postupak može da potraje, pa ga je najbolje pokrenuti pre nego što platite kaparu.
Državljani Evropske unije
Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju Srbija se obavezala da državljanima država članica EU omogući sticanje nepokretnosti pod istim uslovima kao svojim državljanima. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa u tom delu nije menjan i formalno i dalje traži uzajamnost, ali je ona sa mnogim državama članicama (na primer Nemačkom, Francuskom, Hrvatskom i Slovenijom) već utvrđena, pa kupovina stana ili kuće za državljanina EU po pravilu ne zahteva poseban postupak. Za poljoprivredno zemljište i za državljane EU važe posebna pravila, opisana u nastavku.
Poljoprivredno zemljište
Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, strano fizičko ili pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta. Jedini izuzetak su državljani EU, koji mogu da kupe poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini ako ispunjavaju sve sledeće uslove:
- najmanje 10 godina imaju prebivalište u opštini, odnosno gradu u kome se zemljište prodaje,
- najmanje 3 godine obrađuju to zemljište,
- najmanje 10 godina su nosioci upisanog aktivnog porodičnog poljoprivrednog gazdinstva,
- poseduju mehanizaciju i opremu za poljoprivrednu proizvodnju.
Najviše se može steći 2 hektara, a izuzeto je zemljište u blizini vojnih objekata, zaštićena prirodna dobra, zemljište planirano za građevinsko i zemljište na udaljenosti do 10 km od državne granice. Republika Srbija ima pravo preče kupovine, a ugovor zaključen protivno ovim pravilima je ništav. Ostala pravila o prometu poljoprivrednog zemljišta, uključujući pravo preče kupovine suseda, opisali smo u tekstu o ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti.
Kupovina preko privrednog društva u Srbiji
Privredno društvo koje stranac osnuje u Srbiji je domaće pravno lice i može da stiče stanove, poslovne prostore i građevinsko zemljište kao i svako drugo domaće pravno lice. Zato je osnivanje firme rešenje kada uzajamnost ne postoji ili kada se kupuje nepokretnost za poslovanje. Ipak, to nije formalnost:
- vlasnik nepokretnosti je društvo, a ne Vi lično - za prodaju, nasleđivanje ili prenos na Vas potrebne su odluke društva i plaćaju se porezi,
- društvo mora da upiše stvarnog vlasnika u Centralnu evidenciju stvarnih vlasnika, vodi poslovne knjige preko knjigovođe i podnosi finansijske izveštaje i poreske prijave,
- društvo samo utvrđuje i plaća porez na imovinu i podleže porezu na dobit, a korišćenje stana društva za lične potrebe vlasnika može imati poreske posledice,
- troškovi vođenja društva traju sve dok je nepokretnost na njemu.
Osnivanje društva samo da bi se zaobišla zakonska zabrana sticanja poljoprivrednog zemljišta ne preporučujemo - takav posao nosi ozbiljan rizik da bude osporen kao ništav. Pre odluke o kupovini preko firme potrebno je da advokat i knjigovođa procene ukupne troškove i poreske posledice u Vašem konkretnom slučaju.
Korak 2: Proverite nepokretnost i dogovorite uslove kupovine
Kada utvrdite da možete da kupite nepokretnost, pronalazite onu koja Vam odgovara, proveravate je i pregovarate o ceni. Pored fizičkog pregleda, neophodna je i pravna provera:
- da li je prodavac upisan u katastru kao vlasnik i da li je jedini vlasnik,
- da li na nepokretnosti postoje hipoteke, zabeležbe spora ili druga prava trećih lica,
- da li objekat ima upotrebnu dozvolu i da li je u postupku legalizacije,
- da li je potrebna saglasnost bračnog druga prodavca.
Ako se pre glavnog ugovora daje kapara, imajte u vidu da i predugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da overi (solemnizuje) javni beležnik. Kako se proverava stanje u katastru i kakva su pravila o predugovoru, kapari i avansu, detaljno smo opisali u tekstu o ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, a za stanove u izgradnji u tekstu kupovina nepokretnosti u izgradnji.
Korak 3: Zaključite ugovor kod javnog beležnika
Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje se u obliku isprave koju potvrđuje (solemnizuje) javni beležnik na čijem se području nepokretnost nalazi. Ugovor koji nije zaključen u tom obliku ne proizvodi pravno dejstvo. Pri potvrđivanju javni beležnik proverava identitet stranaka, upoznaje ih sa njihovim pravima i obavezama i proverava da li su ispunjeni uslovi za sticanje - kod stranca i uzajamnost.
Ugovor po pravilu sačinjava advokat i u njega unosi zaštitne odredbe za svog klijenta: rokove i način isplate, izjave prodavca o teretima, posledice kašnjenja i saglasnost za upis u katastar. Advokat zastupa jednu ugovornu stranu - kupca ili prodavca - i štiti njene interese, a dogovor sa drugom stranom postiže se pregovorima. Ako Vas zastupamo kao kupca, advokat za imovinsko pravo vrši sve provere iz koraka 2 pre nego što pristupite overi.
Javnobeležnička isprava sastavlja se na srpskom jeziku. Ako ne razumete srpski jezik, ugovor Vam mora biti u celosti preveden, o čemu se u ugovor unosi klauzula koju potpisujete - više o tome u delu šta je specifično za strance.
Korak 4: Isplatite cenu i upišite se u katastar
Kupac isplaćuje cenu u ugovorenom roku, prenosom na račun prodavca, a prodavac mu predaje nepokretnost u posed. Kupac postaje vlasnik tek upisom u katastar nepokretnosti, a za upis je neophodna bezuslovna izjava prodavca kojom dozvoljava upis kupca (clausula intabulandi).
Javni beležnik potvrđeni ugovor po službenoj dužnosti, u roku od 24 časa, elektronskim putem dostavlja katastru nepokretnosti, a katastar o upisu odlučuje u roku od pet radnih dana. Kupac i prodavac ne moraju posebno da podnose zahtev za upis.
Ako je cena isplaćena do overe, saglasnost za upis daje se odmah u ugovoru. Ako se cena plaća kasnije, prodavac je obično daje posle isplate, posebnom izjavom sa overenim potpisom, a do tada katastar može da upiše samo predbeležbu. Oba modela, njihove rizike i način da se rizik smanji (na primer javnobeležnički depozit) objasnili smo u tekstu o clausuli intabulandi, a sam postupak upisa u tekstu o uknjižbi nekretnine.
Korak 5: Platite porez na prenos apsolutnih prava i porez na imovinu
Porez na prenos apsolutnih prava
Prema Zakonu o porezima na imovinu, porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%, a osnovica je ugovorena cena, ako nije niža od tržišne vrednosti. Ako poreski organ oceni da je cena niža od tržišne, može kao osnovicu da utvrdi tržišnu vrednost.
Obveznik ovog poreza je prodavac. Ugovorom se najčešće predviđa da porez plati kupac i tada kupac za porez odgovara solidarno sa prodavcem; i bez takve odredbe kupac jemči za porez ako ga prodavac ne plati.
Kada ugovor potvrdi javni beležnik, poreska prijava se ne podnosi: beležnik ugovor dostavlja elektronskim putem, a poreski organ donosi rešenje o porezu, koji se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Porez na prenos se ne plaća kada se na promet plaća PDV (na primer kod kupovine novogradnje od investitora). Oslobođenje za kupovinu prvog stana važi samo za državljane Srbije, pa ga stranac ne može koristiti.
Porez na imovinu
Kao vlasnik nepokretnosti plaćate i godišnji porez na imovinu. Osnovica nije tržišna cena, već vrednost koja se dobija kada se korisna površina pomnoži prosečnom cenom kvadratnog metra u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi, uz umanjenje za amortizaciju zgrade. Prosečne cene i zone svake godine utvrđuje grad, odnosno opština. Ako u stanu stanujete i u njemu imate prijavljeno prebivalište, porez se umanjuje za 50%, a najviše 20.000 dinara.
Grad Novi Sad, prema svojoj Odluci o utvrđivanju stopa poreza na imovinu, primenjuje najviše stope koje dozvoljava zakon. Za fizička lica koja ne vode poslovne knjige stope se primenjuju na osnovicu, a ne na cenu koju ste platili (stanje u oktobru 2026):
- na osnovicu do 10.000.000 dinara - 0,40%,
- od 10.000.000 do 25.000.000 dinara - 40.000 dinara + 0,6% na iznos preko 10.000.000 dinara,
- od 25.000.000 do 50.000.000 dinara - 130.000 dinara + 1,0% na iznos preko 25.000.000 dinara,
- preko 50.000.000 dinara - 380.000 dinara + 2,0% na iznos preko 50.000.000 dinara.
Ako je osnovica do 10 miliona dinara, što je čest slučaj kod stanova prosečne veličine, primenjuje se stopa od 0,40%. Druge opštine i gradovi mogu imati niže stope. Kada je ugovor potvrdio javni beležnik, poresku prijavu za porez na imovinu ne podnosite, ali beležniku dajete izjavu sa podacima potrebnim za obračun (površina, godina izgradnje, olakšice). Porez utvrđuje rešenjem Gradska poreska uprava, a plaća se tromesečno, u roku od 45 dana od početka svakog tromesečja.
Šta je specifično za strance
Jezik i prevod ugovora
Javni beležnik sastavlja isprave na srpskom jeziku. Ako ne razumete srpski, ugovor Vam se na overi prevodi u celosti, najčešće uz prisustvo sudskog tumača, a u ugovor se unosi klauzula, koju potpisujete, da Vam je sadržina u celosti prevedena. Tumača je potrebno obezbediti unapred, pa to dogovorite pri zakazivanju overe.
Punomoćje iz inostranstva
Ne morate lično doći u Srbiju - ugovor u Vaše ime može potpisati punomoćnik. Punomoćje za kupovinu nepokretnosti treba da bude posebno (za tu nepokretnost i taj posao), sa overenim potpisom. Ako ga overava strani organ, potreban je apostil, a za države koje nisu potpisnice Haške konvencije legalizacija. Punomoćje se može overiti i u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije. Ako nije na srpskom jeziku, prilaže se prevod sudskog tumača. Pravila o overi punomoćja iz inostranstva opisali smo i u tekstu o nasleđivanju imovine u Srbiji iz inostranstva.
Identifikacija u katastru
Za stranca se u katastar, umesto jedinstvenog matičnog broja, upisuje broj iz važeće putne isprave. Zbog toga je važno da se podaci iz pasoša u ugovoru tačno navedu i da kod overe imate isti pasoš.
Plaćanje iz inostranstva i poreklo novca
Plaćanje radi sticanja nepokretnosti od strane nerezidenta je slobodno, a cena kod prodaje nepokretnosti može se platiti i u devizama. Preporučujemo plaćanje bankarskim prenosom: prodavac ne sme da primi gotovinu u iznosu od 10.000 evra ili više, a banke, javni beležnici i advokati po Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma mogu tražiti podatke i dokaze o poreklu sredstava. Pripremite unapred izvod sa računa ili drugi dokaz odakle potiče novac.
Kupovina nekretnine i boravak u Srbiji
Prema Zakonu o strancima, vlasništvo nad stanom ili stambenom zgradom u Srbiji u kojoj stanujete jeste osnov da zatražite dozvolu za privremeni boravak. Dozvola se ne dobija automatski kupovinom: potrebno je ispuniti i opšte uslove (važeći pasoš, sredstva za izdržavanje, zdravstveno osiguranje, prijavljena adresa) i podneti zahtev. Prema Zakonu o zapošljavanju stranaca, stranac sa privremenim boravkom po ovom osnovu može da radi u Srbiji bez jedinstvene dozvole za boravak i rad. Više o postupku pročitajte u tekstu o boravku stranaca u Srbiji.
Troškovi kupovine
Stranac plaća iste troškove kao i domaći kupac. Pored cene nepokretnosti, računajte na:
- nagradu javnog beležnika za overu ugovora, koja zavisi od cene - na primer 36.288 dinara sa PDV-om za nepokretnost od 10 do 14 miliona dinara, uz materijalne troškove,
- taksu katastra za upis prava svojine na osnovu ugovora - 7.010 dinara,
- porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, ako ga ugovorom preuzimate od prodavca,
- troškove sudskog tumača i prevoda dokumenata,
- troškove overe punomoćja i apostila u inostranstvu, ako kupujete preko punomoćnika,
- nagradu advokata za proveru nepokretnosti, sastavljanje ugovora i zastupanje.
Kompletnu tabelu nagrada javnog beležnika i taksi katastra (iznosi važe u oktobru 2026) pogledajte u delu troškovi kupoprodaje nepokretnosti.
Česta pitanja
Može li stranac kupiti stan u Srbiji?
Da. Strani državljanin koji u Srbiji ne obavlja delatnost može kupiti stan ili kuću (stambenu zgradu), pod uslovom uzajamnosti (reciprociteta) - ako i državljani Srbije mogu da kupuju nepokretnosti u njegovoj državi. Uzajamnost je već utvrđena sa mnogim državama, među kojima su SAD, Velika Britanija, Nemačka, Francuska, Rusija i Kina.
Može li stranac kupiti zemlju u Srbiji?
Stranac koji ne obavlja delatnost u Srbiji ne može kao fizičko lice kupiti samostalan plac, već kuću zajedno sa zemljištem na kome se nalazi. Poljoprivredno zemljište strano lice ne može da stekne, osim državljana EU koji ispunjavaju stroge zakonske uslove (najmanje 10 godina prebivališta u opštini, bavljenje poljoprivredom, najviše 2 ha). Plac ili poslovni prostor stranac može steći preko privrednog društva osnovanog u Srbiji, uz troškove i obaveze koje vođenje društva nosi.
Da li državljanin EU mora da dokazuje reciprocitet?
Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju obavezuje Srbiju da državljanima EU omogući sticanje nepokretnosti pod istim uslovima kao domaćim državljanima. Domaći zakon formalno i dalje traži uzajamnost, ali je ona sa mnogim državama članicama EU već utvrđena, pa kupovina stana za državljane EU po pravilu teče bez posebnog postupka. Javni beležnik ili katastar i dalje proveravaju uslove za sticanje.
Koliko košta kupovina nekretnine za stranca?
Stranac plaća iste troškove kao domaći kupac: nagradu javnog beležnika za overu ugovora (zavisi od cene, na primer 36.288 dinara sa PDV-om za nepokretnost od 10 do 14 miliona dinara), taksu katastra za upis od 7.010 dinara, porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% ako je ugovorom preuzme od prodavca, kao i troškove prevođenja, overe punomoćja i advokata.
Da li stranac ima pravo na oslobođenje od poreza ili povrat PDV-a za prvi stan?
Ne. I oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava i povrat PDV-a za kupovinu prvog stana zakon predviđa samo za punoletne državljane Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
Da li kupovina stana u Srbiji daje pravo boravka?
Vlasništvo nad stanom ili kućom u kojoj stanujete jeste zakonski osnov da zatražite dozvolu za privremeni boravak, ali boravak se ne dobija automatski. Morate ispuniti i opšte uslove (važeći pasoš, sredstva za izdržavanje, zdravstveno osiguranje, prijavljena adresa). Stranac sa privremenim boravkom po ovom osnovu može da radi u Srbiji bez jedinstvene dozvole za boravak i rad.
Moram li lično da dođem u Srbiju da bih kupio nekretninu?
Ne morate. Ugovor u Vaše ime može potpisati punomoćnik na osnovu punomoćja overenog u inostranstvu i snabdevenog apostilom (ili overenog u konzulatu Srbije), uz prevod sudskog tumača kada punomoćje nije na srpskom jeziku.
Zaključak
Za stranca je ključno da pre bilo kakvog plaćanja proveri da li uopšte može da stekne konkretnu nepokretnost - da li postoji uzajamnost sa njegovom državom i da li je reč o stanu ili kući, a ne o zemljištu koje stranac ne može da kupi. Posle toga postupak je isti kao za domaće kupce, uz prevod ugovora, eventualno punomoćje iz inostranstva i plaćanje bankarskim prenosom.
Ako kupujete nekretninu u Novom Sadu ili drugde u Srbiji i želite da proverimo uzajamnost, nepokretnost i ugovor, kontaktirajte advokata za nekretnine. Konsultacije su moguće i na engleskom jeziku.