Legalizacija objekta

Legalizacija objekata je proces kojim se nelegalno izgrađeni objekti, koji nisu imali građevinsku dozvolu, upotrebnu dozvolu ili odobrenje za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju, usklađuju sa zakonskim propisima i naknadno postaju legalni.

U Republici Srbiji trenutno postji više miliona nelegalnih objekata, te je ovo pitanje od veoma velikog značaja, budući da ih svakim danom ima sve više.

Donošenjem novog Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ovaj problem bi trebalo da bude rešen.

Sadržaj:

• Koji objekti moraju biti legalizovani?
• Postupak legalizacije
• Kupoprodaja nelegalnih objekata
• Posledice nelegalne gradnje
• Takse

Koji objekti moraju biti legalizovani?

Objekti koji mogu biti legalizovani precizno su navedeni u Zakonu. Osim objekata koji su u potpunosti izgrađeni i završeni u građevinskom smislu, tu spadaju i objekti ili delovi objekata koji su bili izgrađeni suprotno zakonu, bez građevinske dozvole, ili objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. Maja 2003. godine, objekti za koje su građani po ranije važećim zakonima ishodovali pravnosnažno rešenje o ozakonjenu, ali se nikad nisu upisali u katastar, zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat sagrađen i drugi objekti izgrađeni na vlasništvu u privatnoj svojini.

Legalizacija odnosno postupak upisa je obavezan za sve objekte, osim za one koji su izričito izuzeti iz tog procesa, kao što su objekti izgrađeni na klizištima, u prvom stepenu zaštite parkova prirode, u koritima reka, u zonama zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja, u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, u vojnom kompleksu i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini, privremeni i montažni objekti. Objekti izgrađeni na zemljištu javne namene, nacionalnim parkovima i oni objekti za koje ne bude podneta prijava za upis preći će u državnu svojinu ili će biti srušeni. Postupci za ozakonjenje podneti po ranije važećem Zakon o ozakonjenju objekata o kojima nije odlučeno, obustavljaju se.

Kako teče postupak legalizacije?

Proces legalizacije objekata, odnosno evidentiranje prava svojine u korist faktičkih držalaca znatno je pojednostavljen. Prvi korak koji je neophodan pre otpočinjanja procesa jeste provera da li je uopšte moguće da vaš objekat bude predmet legalizacije odnosno evidentiranja kao i priprema dokumentacije.

Agencija za prostorno planiranje i urbanizam biće nadležna za donošenje odluke o upisu u vidu potvrde, dok će se zahtevi podnositi digitalnim putem preko posebne platforme.

Da biste uspešno ozakonili svoju kuću, stan, garažu ili lokal, morate podneti određenu dokumentaciju:

• Dokaz o pravu svojine nad građevinskim zemljištem ili objektom - original ili overena fotokopija, što može biti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju ili neki drugi dokument.
• Broj parcele ili adresa objekta.
• Elaborat geodetskih radova koji sačinjava geometar.
• JMBG
• Plaćanje taksi.
• Podnošenje zahteva nadležnom organu u period od 08.12.2025. godine do 05.02.2026.godine. Nakon ovog perioda, podnošenje zahteva je moguće samo pod posebnim uslovima u skladu sa zakonom.
• Izjava pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću koja se daje na platformi bez prilaganja bilo kakvog dokumenta.
• Uknjižba objekta u nadležnom katastru nepokretnosti.

Budući da se prijave vrše elektronskim putem u digitalnom formatu, sva dokumentacija treba da bude u elektronskoj formi, pa je neophodno skeniranje celokupne dokumentacije i posedovanje iste na računaru, telefonu ili USB-u.

Za lica koja se nalaze u inostranstvu, prijavu za evidentiranje i upisa prava svojine u njihovo ime I za njihov račun može podneti advokat.

Agencija potom upoređuje podatke iz prijave i javnih evidencija i izdaje potvrdu koju dostavlja RGZ-u koji vrši upis prava svojine bez obzira na prethodne postupke. Ukoliko je ishod provere negativan, bez odlaganja se obaveštavaju podnosilac zahteva i nadležni građevinski inspektor.

Šta se dešava sa objektima sagrađenim nakon 2015. godine, koji se ne nalaze na snimku?

Radi sprovođenja novog zakona, izvršiće se novo satelitsko snimanje objekata širom države koje će opštine unositi svoje zoning planove.

Da li nelegalizovani objekti mogu biti predmet kupoprodaje?

Pravo svojine omogućava vlasniku da slobodno raspolaže svojom imovinom, uključujući mogućnost njenog otuđivanja ili uništavanja. Odgovor na pitanje iz naslova ponajviše zavisi od mesta na kom se nepokrenost nalazi, pa tako u nekim mestima, ugovori koji za svoj predmet imaju promet nelegalnih objekata, mogu biti overeni od strane javnog beležnika, dok u nekim drugim mestima ne mogu. Dva zakona su u kolijiziji, pa tako Zakonu o ozakonjenju objekata, nalaže upis zabrane otuđenja nelegalnog objekta u katastar nepokretnosti, Zakon o prometu nepokretnosti, koji propisuje da beležnik mora upozoriti strane ako objekat nema upotrebnu dozvolu ili je u procesu legalizacije, ali može odbiti overu samo ako se strane protive upozorenju.

Koje su posledice nelegalne gradnje?

Nelegalna gradnja je značajan problem u Srbiji, sa strogim zakonima koji predviđaju ozbiljne kazne za prekršioce. Sankcije za nelegalnu gradnju uključuju visoke novčane kazne, obavezno rušenje objekta, pa čak i zatvorsku kaznu. Ako vlasnici ne postupe po nalogu inspekcije da sruše nelegalno izgrađen objekat, nadležni organi mogu preduzeti rušenje o trošku vlasnika.

Ovaj problem ima brojne negativne posledice, kako za vlasnike, tako i za društvo u celini. Nelegalna gradnja može narušiti urbanistički plan i ugroziti bezbednost ljudi i imovine, jer objekti često nisu u skladu sa građevinskim standardima. Takvi objekti predstavljaju rizik za korisnike i mogu izazvati ozbiljne probleme u urbanom okruženju.

Takse za legalizaciju

Iznos takse za legalizaciju objekta zavisi od vrste objekta, njegove površine i namene:

Kuće i stanovi:

• Za gradove kojim imaju više od 100.000 stanovnika naknada će iznositi od 100- 500 evra
• Od 50.000 do 100.000 stanovnika, naknda će iznositi od 100 do 300 evra
• Manje od 50.000 stanovnika, naknada će iznositi 100 evra

Poslovni objekti:

• Plaća se naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, dok se za objekte koji imaju preko 500 m2 plaća naknada od 10 evra po m2.

Neki građani oslobođeni su plaćanja pomenute takse, kao što su osobe sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći i samohrani roditelji.