Legalizacija objekata

Autor: Advokat Stefan DačevićOsnivač advokatske kancelarije Dačević, Novi SadPoslednje ažurirano: 22. septembar 2026.

Legalizacija objekata je proces kojim se nelegalno izgrađeni objekti, koji nisu imali građevinsku dozvolu, upotrebnu dozvolu ili odobrenje za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju, usklađuju sa zakonskim propisima i naknadno postaju legalni.

U Republici Srbiji postoji više miliona nelegalnih objekata, te je ovo pitanje od velikog značaja. Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ("Sl. glasnik RS", br. 91/2025 i 80/2026), poznat i kao program "Svoj na svome", uveo je znatno pojednostavljen postupak u odnosu na raniji Zakon o ozakonjenju objekata.

Sadržaj:

• Rokovi za podnošenje prijave
• Koji objekti moraju biti legalizovani?
• Postupak legalizacije
• Potrebna dokumentacija
• Kupoprodaja nelegalnih objekata
• Posledice nelegalne gradnje
• Takse i naknade
• Najčešća pitanja

Rokovi za podnošenje prijave

Zakon predviđa dva roka za podnošenje prijave. Redovan rok počinje da teče po isteku 45 dana od stupanja zakona na snagu i traje 60 dana. Pored njega, predviđen je i naknadni rok od godinu dana od stupanja zakona na snagu, za lica koja prijavu iz objektivnih razloga nisu podnela ranije.

Redovan rok je po zakonskom računanju isticao 6. februara 2026, ali je zbog preopterećenja elektronske platforme produžen do 8. februara 2026. godine.

Šta se smatra objektivnim razlogom za naknadnu prijavu?

Zakon ne daje zatvorenu listu razloga - traži da podnosilac uz prijavu dostavi dokaze iz kojih se na nesumnjiv način može utvrditi opravdanost propuštanja redovnog roka. U praksi se najčešće radi o:

• boravku u inostranstvu u vreme trajanja roka;
• bolesti, lečenju ili nesposobnosti za rad;
• nerešenim ostavinskim ili drugim imovinsko-pravnim odnosima na objektu;
• nemogućnosti da se u roku pribavi neophodna dokumentacija, iz razloga koji ne zavise od podnosioca.

O opravdanosti razloga odlučuje nadležni organ, pa je priprema dokaza ključna. Ako niste sigurni da li vaš slučaj ispunjava taj uslov, obratite se našoj kancelariji.

Koji objekti moraju biti legalizovani?

Predmet evidentiranja i upisa prava po ovom zakonu su, između ostalog:

• objekti, delovi objekta i posebni delovi objekta izgrađeni suprotno zakonu;
• objekti i radovi izvedeni bez rešenja o odobrenju za izvođenje radova - sanacija, rekonstrukcija, adaptacija, promena namene i slično;
• objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine;
• objekti izgrađeni u vreme kada izdavanje građevinske dozvole nije bilo propisano, a na kojima pravo svojine nije upisano u katastar;
• stambeni objekti kategorije "A" i "B" i privredni objekti koji imaju građevinsku dozvolu, ali im je istekao rok za pribavljanje upotrebne dozvole;
• podzemne i nadzemne instalacije, odnosno infrastrukturni linijski objekti;
• objekti upisani po ranijem Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole;
• zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat sagrađen.

Uz to postoje i dva opšta uslova: objekat mora biti izgrađen na građevinskom zemljištu i vidljiv na satelitskim ili drugim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije, odnosno sadržan u bazi podataka Agencije i Republičkog geodetskog zavoda. Izuzetno, zakon se primenjuje i na objekte na poljoprivrednom i šumskom zemljištu, ako su ispunjeni i uslovi iz propisa o tom zemljištu. Za objekte koji iz tehničkih razloga (vegetacija, oblačnost i slično) nisu vidljivi na snimcima, uz prijavu se dostavlja elaborat geodetskih radova.

Objekti na kojima se ne upisuje pravo svojine podnosioca

Zakon ne poznaje jednu listu "izuzetih" objekata, već tri različita ishoda.

1. Objekti koji se upisuju u korist Republike Srbije. Evidentiraju se, ali se pravo svojine upisuje na Republiku Srbiju. To su objekti na zemljištu u javnoj svojini planiranom za objekte javne namene, u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, u zoni zaštite kulturnog dobra od velikog i izuzetnog značaja, u drugoj zoni zaštite prirodnog dobra na javnoj svojini, objekti na Listi svetske kulturne baštine ili na samom kulturnom dobru, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta, kao i u pojasu eksproprijacije autoputeva i brzih saobraćajnica.

2. Objekti koji se evidentiraju bez upisa svojine. Manji montažni objekti, montažne kuće kontejnerskog tipa i mobilne kuće, balon hale, montažne auto-perionice, nadstrešnice, terase na javnoj površini van gabarita objekta, šljunkare, kao i objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu - ulaze u evidenciju, ali se na njima pravo svojine ne upisuje.

3. Objekti na koje se zakon uopšte ne primenjuje. Vojni kompleksi, vojna postrojenja, skladišta i objekti, rudarski objekti i postrojenja, objekti u funkciji šumarstva i lovstva, kao i objekti na građevinskom zemljištu za koje je isključena mogućnost pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine.

Postoji i uslovna kategorija: objekti u drugoj zoni zaštite javnog dobra, oni koji manjim delom zauzimaju zaštitni pojas javnog puta, objekti u zoni zaštite visokonaponskih vodova i objekti u zaštitnoj zoni vojnih kompleksa mogu biti predmet upisa - ali samo ako upravljač javnog dobra, odnosno ministarstvo nadležno za poslove odbrane, dostavi saglasnost Agenciji.

Objektom koji nije završen u konstruktivnom smislu smatra se objekat bez izgrađenog temelja, nosećih stubova sa gredama, tavanice ili krovne konstrukcije. Objekti zgradarstva smatraju se završenim i kada nisu izvedeni radovi na unutrašnjim instalacijama i stolariji, kao i kada fasada nije završena.

Danom stupanja ovog zakona na snagu prestao je da važi Zakon o ozakonjenju objekata, a postupci započeti po tom zakonu za objekte obuhvaćene novim zakonom obustavljaju se, uključujući i postupke za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta. Pravnosnažna i konačna rešenja o ozakonjenju i legalizaciji doneta do tog dana upisuju se u evidenciju nepokretnosti.

Kako teče postupak legalizacije?

Postupak evidentiranja prava svojine u korist faktičkih držalaca znatno je pojednostavljen u odnosu na ranija rešenja. Prvi korak pre otpočinjanja postupka jeste provera da li vaš objekat uopšte može biti predmet evidentiranja, i priprema dokumentacije.

1. Provera i priprema. Utvrđuje se da objekat nije u nekoj od izuzetih kategorija i prikuplja se dokumentacija.
2. Podnošenje prijave. Prijava se podnosi elektronski, preko posebne platforme.
3. Provera podataka. Agencija za prostorno planiranje i urbanizam upoređuje podatke iz prijave sa javnim evidencijama.
4. Izdavanje potvrde. Agencija izdaje potvrdu i dostavlja je Republičkom geodetskom zavodu.
5. Upis u katastar. RGZ vrši upis prava svojine, bez obzira na ranije pokrenute postupke.

Ako je ishod provere negativan, bez odlaganja se obaveštavaju podnosilac prijave i nadležni građevinski inspektor.

Prijavu podnosi zainteresovano lice, ali to ne mora učiniti lično - zakon predviđa i podnošenje preko ovlašćenog lica. To je praktično rešenje za vlasnike koji se nalaze u inostranstvu, koji podnošenje mogu poveriti punomoćniku, uključujući i advokata.

Šta sa objektima sagrađenim posle 2015. godine koji nisu na snimku?

Radi sprovođenja zakona vrši se novo satelitsko snimanje objekata širom države, a opštine u tako dobijenu podlogu unose svoje urbanističke planove. Objekti koji nisu obuhvaćeni ranijim snimkom utvrđuju se na osnovu tog novog snimanja.

Potrebna dokumentacija

Za podnošenje prijave po pravilu je potrebno:

• Dokaz o pravu svojine na građevinskom zemljištu ili objektu - original ili overena fotokopija, što može biti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ugovor o poklonu, rešenje o nasleđivanju ili drugi odgovarajući dokument.
• Broj katastarske parcele ili adresa objekta.
• Isprave o osnovu sticanja - kada prijavu za upis posebnog dela objekta podnosi lice koje nije investitor.
• Podaci za identifikaciju podnosioca, koji se prikupljaju radi autentikacije na platformi.
• Dokazi o objektivnim razlozima - samo ako se prijava podnosi u naknadnom roku.

Elaborat geodetskih radova nije potreban u svakom slučaju. Zakon ga traži kada objekat nije evidentiran u bazi podataka Republičkog geodetskog zavoda ili mu je površina promenjena, kada je predmet prijave poseban deo nastao od zajedničkih prostorija, i kada objekat iz tehničkih razloga nije vidljiv na snimcima. Za stanove u zgradama sa više posebnih delova uz prijavu se dostavlja i skica neevidentiranih posebnih delova, odnosno specifikacija posebnih delova, koju izrađuju licencirani inženjeri geodetske, arhitektonske ili građevinske struke.

Ako je predmet prijave poseban deo nastao od zajedničkih prostorija stambene zgrade, kao dokaz o rešenim imovinskopravnim odnosima dostavljaju se ugovor sa stambenom zajednicom i saglasnost 51% vlasnika posebnih delova.

Prijava se podnosi za jednu nepokretnost - za svaku sledeću podnosi se nova prijava. Budući da se sve odvija elektronskim putem, dokumentacija mora biti u digitalnoj formi.

Ako Agencija utvrdi tehničke nedostatke ili neslaganje sa podacima iz baza, podnosilac se obaveštava da ih otkloni u roku od 30 dana. Ako to ne učini, Agencija odlučuje na osnovu dostupnih podataka.

Po okončanju postupka sledi uknjižba objekta u katastru nepokretnosti. Uknjižba je rezultat postupka, a ne uslov za podnošenje prijave.

Da li nelegalizovani objekti mogu biti predmet kupoprodaje?

Pravo svojine omogućava vlasniku da slobodno raspolaže svojom imovinom. U praksi je, međutim, promet objekata koji nisu upisani dugo bio neujednačen: u nekim mestima javni beležnici su overavali ugovore o prometu nelegalnih objekata, a u drugima nisu.

Razlog je bio sudar dva propisa. Raniji Zakon o ozakonjenju objekata nalagao je upis zabrane otuđenja nelegalnog objekta u katastar nepokretnosti, dok Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da je beležnik dužan da upozori strane ako objekat nema upotrebnu dozvolu ili je u postupku legalizacije, a overu može odbiti samo ako se strane protive upozorenju.

Upisom prava svojine po novom zakonu ovaj problem za konkretan objekat prestaje - objekat ulazi u pravni promet bez ograničenja, pa se može prodati, pokloniti, naslediti ili založiti radi obezbeđenja kredita. To je, uz pravnu sigurnost, i glavni praktični razlog za podnošenje prijave.

Koje su posledice nelegalne gradnje?

Sankcije za nelegalnu gradnju uključuju novčane kazne, uklanjanje objekta, a u težim slučajevima i krivičnu odgovornost. Ako vlasnik ne postupi po nalogu inspekcije da ukloni nelegalno izgrađen objekat, nadležni organ može sprovesti uklanjanje o trošku vlasnika.

Nelegalna gradnja narušava urbanistički plan i može ugroziti bezbednost ljudi i imovine, jer takvi objekti često nisu građeni u skladu sa građevinskim standardima.

Takse i naknade

Visina naknade zavisi od vrste objekta, njegove površine i mesta u kom se nalazi.

Opšte pravilo je da se plaća naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, čija se visina utvrđuje prema zoning planu jedinice lokalne samouprave. Od tog pravila postoji nekoliko važnih izuzetaka.

Porodični stambeni objekti i stanovi

Fiksni iznosi po zonama primenjuju se na porodične stambene objekte i na stanove u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama za koje investitor nije poznat ili nije dostupan:

Iznosi se plaćaju u dinarskoj protivvrednosti, po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan obračuna, i to jednokratno. Ako za deo teritorije nije određena zona, naknada se utvrđuje prema najbližoj zoni sa kojom se objekat graniči.

Kada je investitor poznat i dostupan, on plaća naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, a pravo svojine na stanovima upisuje se u korist vlasnika stanova bez plaćanja naknade. Ako investitor ne plati, Agencija izdaje potvrdu sa zabeležbom da naknada nije plaćena, a vlasnici stanova svoje pravo ipak upisuju bez naknade.

Porodičnim stambenim objektom zakon smatra objekat sa najviše dve stambene jedinice, ukupne neto površine do 400 m2. Za objekte preko 400 m2 naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta plaća se samo za svaki naredni kvadratni metar iznad 400 m2, dok se do te površine primenjuje tabela iznad.

Naknada se ne plaća ni za objekte izgrađene na osnovu privremene građevinske dozvole, kao ni za objekte sa građevinskom dozvolom kojima je istekao rok za upotrebnu dozvolu - ako vlasnik dostavi dokaz da je doprinos već izmiren u ranijem postupku.

Poslovni i privredni objekti

Za poslovne objekte plaća se naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, prema planskom dokumentu jedinice lokalne samouprave.

Za magacine, skladišne prostore, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone važi posebno pravilo: do 500 m2 naknada se ne plaća, a preko 500 m2 plaća se 10 evra za svaki naredni kvadratni metar - dakle samo za površinu iznad praga, a ne za ceo objekat.

Oslobođenja od plaćanja

Naknadu ne plaćaju vlasnici porodičnog stambenog objekta ili stana koji taj objekat koriste za stanovanje sebe i članova svog porodičnog domaćinstva, a pri tome su:

• lica sa invaliditetom;
• borci;
• porodice sa troje i više dece;
• samohrani roditelji;
• korisnici socijalne pomoći.

Uslov korišćenja za stanovanje je bitan - oslobođenje se ne odnosi na objekte koji se izdaju ili koriste u druge svrhe. Naknada se ne plaća ni za objekte javne namene u javnoj svojini, za objekte privrednih društava čiji je većinski vlasnik Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave, niti kod objekata koji se upisuju u korist Republike Srbije.

Kada Agencija utvrdi da postoji obaveza plaćanja, podnosiocu se dostavlja obaveštenje sa instrukcijom za plaćanje i rokom od 30 dana. Potvrda o upisu prosleđuje se Republičkom geodetskom zavodu tek po izmirenju te obaveze.

Najčešća pitanja

1. Šta je legalizacija objekata?

Postupak kojim se bespravno izgrađen objekat upisuje u katastar i dobija pravni status. Time vlasnik stiče mogućnost da objekat proda, nasledi, pokloni ili koristi kao obezbeđenje za kredit.

2. Koji objekti mogu da se legalizuju?

Kuće, stanovi, garaže, pomoćni objekti, poslovni prostori i drugi objekti izgrađeni bez građevinske dozvole ili uz odstupanje od izdate dozvole. Moguće je upisati i samo deo objekta.

3. Koji objekti ne mogu da se legalizuju?

Zakon razlikuje tri ishoda. Kod objekata na zemljištu u javnoj svojini planiranom za javnu namenu, u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, u zoni zaštite kulturnog dobra, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu i u pojasu eksproprijacije autoputeva - pravo svojine upisuje se u korist Republike Srbije. Manji montažni objekti, mobilne kuće, balon hale, nadstrešnice, šljunkare i objekti nezavršeni u konstruktivnom smislu samo se evidentiraju. Na vojne i rudarske objekte zakon se uopšte ne primenjuje.

4. Koji su rokovi za podnošenje prijave?

Redovan rok traje 60 dana i počinje da teče po isteku 45 dana od stupanja zakona na snagu, a naknadni rok, za lica koja prijavu iz objektivnih razloga nisu podnela ranije, traje godinu dana od stupanja na snagu. Po zakonu koji je stupio na snagu 24. oktobra 2025, redovan rok je trajao od 8. decembra 2025. do 8. februara 2026, a naknadni traje do 24. oktobra 2026. godine.

5. Šta se smatra objektivnim razlogom za naknadno podnošenje?

Zakon ne daje zatvorenu listu, već traži dokaze iz kojih se nesumnjivo može utvrditi opravdanost. Najčešće su to boravak u inostranstvu, bolest, nerešeni ostavinski odnosi ili nemogućnost pribavljanja dokumentacije iz razloga koji ne zavise od podnosioca.

6. Koja dokumentacija je potrebna?

Dokaz o pravu svojine, podaci o parceli ili adresa, isprave o osnovu sticanja kada podnosilac nije investitor, i izjava koja se daje na platformi. Elaborat geodetskih radova traži se samo u određenim slučajevima. Kod naknadne prijave i dokazi o objektivnim razlozima. Sve mora biti u elektronskoj formi.

7. Koliko košta legalizacija?

Opšte pravilo je naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Za kuće i stanove čiji investitor nije poznat ili nije dostupan plaćaju se fiksni iznosi po zonama: Beograd 100-1.000 evra, gradovi preko 100.000 stanovnika 100-500 evra, mesta od 50.000 do 100.000 stanovnika 100-300 evra, manja mesta i sela 100 evra - u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan obračuna. Kada je investitor poznat, vlasnici stanova upisuju pravo bez naknade.

8. Kako se obračunava naknada za objekte preko 400 m2?

Do 400 m2 po modelu prema veličini mesta i zoni, a za površinu preko 400 m2 plaća se doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta samo za kvadrate iznad 400 m2.

9. Ko je oslobođen plaćanja naknade?

Lica sa invaliditetom, borci, porodice sa troje i više dece, samohrani roditelji i korisnici socijalne pomoći - pod uslovom da objekat koriste za stanovanje sebe i svog porodičnog domaćinstva. Za magacine, skladišta, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone do 500 m2 naknada se ne plaća.

10. Da li je advokat potreban?

Nije obavezan, ali pomaže kod prikupljanja dokumentacije, provere vlasništva i imovinsko-pravnih odnosa. Prijava se može podneti i preko punomoćnika, što je praktično za vlasnike u inostranstvu, a kod naknadne prijave advokat pomaže u pripremi dokaza o opravdanosti propuštanja roka.

Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj. Propisi i rokovi u ovoj oblasti se menjaju, pa pre podnošenja prijave proverite aktuelno stanje ili kontaktirajte našu kancelariju.