Ugovor o zakupu
Ugovor o zakupu predstavlja sporazum definisan Zakonom o obligacionim odnosima na osnovu kojeg se jedno lice, zakupodavac, obavezuje da drugom licu, zakupcu, preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća odgovarajuću naknadu, zakupninu/kiriju/arendu, te da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati.
Sadržaj:
- Forma ugovora
- Bitni elementi
- Obaveze ugovornih strana
- Ugovor o zakupu stana
- Šta je važno da znate o zakupu stana?
- Ugovor o zakupu poslovnog prostora
- Zakup poljoprivrednog zemljista
- Prestanak ugovora
Forma ugovora
Matični zakon u ovoj oblasti je Zakon o obligacionim odnosima, koji ne predviđa obaveznu pismenu formu za ugovor o zakupu. Međutim, forma u kojoj će biti sačinjen zavisi od predmeta koji se daje u zakup, pa tako Zakon o stanovanju i održavanju zgrada kao lex specialis u odnosu na pomenuti zakon o obligacionim odnosima obavezuje ugovorne strane da ugovor o zakupu stana zaključe u pisanom obliku.
Bitni elementi ugovora o zakupu
Zakon o obligacionim odnosima kao lex generalis u oblasti ugovora, kao najvažniji element zakupa predviđa predmet zakupa. Pored predmeta, bitne elemente čine i visina zakupnine, vreme na koje je ovaj ugovor zaključen, odnosno trajanje zakupa, kao i prava i obaveze ugovornih strana.
Predmet zakupa
Predmet zakupa može biti svaka određena nepotrošna stvar. Dakle, to mogu biti pokretne ili nepokretne stvari, kao i prava (ugovor o licenci).
Zakupnina
Osim ovog zakonskog termina, u našem narodu koriste se još i drugi termini, kao što je kirija ili arenda kada se radi o zakupu poljoprivrednog zemljišta. Zakupnina je naknada koju zakupoprimac plaća zakupodavcu za zakupljenu stvar.
Vreme trajanja zakupa
Ugovor o zakupu zaključuje se na određeno ili neodređeno vreme. Stranke same određuju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije određeno, onda se smatra da je ugovor zaključen na neodređeno vreme. Ukoliko je vreme zakupa određeno, njegovim protekom prestaje da važi i ugovor, dok ukoliko je trajanje zakupa neodređeno, svaka od ugovornih strana ima pravo da raskine ugovor o zakupu, ali i da ostavi odgovarajući otkazni rok.
Obaveze ugovornih strana
Obaveze zakupodavca
Zakupac je dužan da zakupcu preda predmet zakupa u ispravnom stanju, sa svim pripacima toj stvari. Zakupodavac je u obavezi da za sve vreme trajanja zakupa stvar održava u ispravnom stanju i da vrši neophodne popravke. Ukoliko je zakupac snosio troškove koji se odnose na održavanje stvari, osim onih koji se odnose na sitne popravke, ima pravo da zahteva od zakupodavca naknadu tih troškova.
Zakupodavac je dužan da zakupcu omogući nesmetano uživanje stvari, i da mu pruži zaštitu od pravnih i materijalnih nedostataka stvari.
Obaveze zakupca
Osnovna obaveza zakupca jeste plaćanje zakupnine u rokovima koji su određeni ugovorom ili zakonom, a u odsustvu ugovora, onda na način kakav je odgovarajuć prema mesnim prilikama u mestu u kojem se nalazi predmet zakupa.
Osim plaćanja zakupnine, zakupac je dužan da se prema ustupljenoj stvari stara sa pažnjom dobrog domaćina ili dobrog privrednika, kao i da stvar koristi shodno njenoj pretpostavljenoj nameni. Ukoliko stvar koristi na način koji ne odgovara stvarnoj ili ugovorenoj nameni te stvari, dužan je da načini svaku eventualnu štetu koja nastane.
Istekom ugovora o zakupu, zakupac je dužan da vrati ustupljenju stvar u istom stanju u kom mu je ona predata.
Ugovor o zakupu stana
Određene oblike zakupa uređuju posebni zakoni kao što je ranije pomenut Zakon o stanovanju, kojim je regulisan ugovor o zakupu stana. Ovim ugovorom, obavezuje se zakupodavac da zakupcu izda, odnosno preda na korišćenje stan, dok se ovaj obavezuje da mu za to plati odgovarajuću zakupninu.
Forma i sadržina ugovora
Primer ugovora o zakupu stana samo je jedan od nekoliko primera koji odstupaju od generalnog pravila, a to je da ugovor o zakupu ne mora biti sačinjen u pismenom obliku, budući da je za ovaj konkretan slučaj, uslov punovažnosti upravo pismena forma.
Pisana forma ugovora o zakupu stana ne obavezuje stranke da ga overe kod javnog beležnika, već se ugovor smatra zaključenim onog momenta kada se sporazumne strane saglasne o svim bitnim elementima ovog ugovora i kada ga svojeručno potpišu, dok kada je predmet zakupa neka druga stvar osim stana, nije potrebno potpisivanje, već samo saglasnost o svim bitnim elementima.
Ugovor o zakupu stana mora naročito da sadrži:
- Podatke o ugovnornim stranama.
- Mesto i datum zaključenja ugovora.
- Podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana).
- Vreme trajanja zakupa.
- Iznos, način i rokove plaćanja zakupnine.
- Odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi.
- Uslove za otkaz ugovora.
- Odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža, parking mesto i slično).
Ugovor o zakupu stana predviđa i neka posebna rešenja, kao što je plaćanje depozita, poštovanje kućnog reda, način plaćanja komunalnih troškova i drugo.
Ugovorne strane mogu predvideti i dodatna ili drugačija međusobna prava i obaveze, ali su glavne obaveze zakupodavca i zakupca uvek iste.
Ono po čemu se ugovor o zakupu stana razlikuje od običnog zakupa, osim po formi u kojoj mora biti sastavljen, jeste otkazni rok od 90 dana.
Šta je važno da znate o zakupu stana?
Pre zaključivanja ugovora o zakupu stana, morate biti zaista obazrivi i informisani o svim detaljima.
U praksi se često dešava, pogotovo ako agencije za nekretnine sastavljaju ugovore, da se zamene ugovorne strane, na način da umesto lica koje je zakupac, bude upisan zakupodavac i obrnuto. Agencije, ne vrše neophodne provere, u pogledu prava vlasništva na predmetnom stanu, postojanja eventualnih dugovanja.
U samom ugovoru je važno precizirati uslove održavanja stana, cenu zakupa, kao i uslove pod kojima se ona eventualno može menjati. Što ugovor bude bolje sastavljen, i obradi više pitanja, to su ugovorne strane bolje zaštićene u slučaju eventualnog spora.
Jedan od najvažnijih elemenata ugovora o zakupu stana je pitanje plaćanja zakupnine. Najčešće, zakupac plaća zakupninu na mesečnom nivou. Ugovaranje depozita je u takođe neophodno, budući da on predstavlja sredstvo obezbeđenja zakupodavcu da će moći da opravi eventualna oštećenja ili da izmiri neplaćene račune.
Ugovor o zakupu stana primer je važnosti pismene forme i kod ostalih oblika zakupa, budući da je sam ugovor dokument koji obezbeđuje pravnu sigurnost i zaštitu u slučaju spora, jer sam po sebi predstavlja važan dokaz o ugovorenim uslovima zakupa. Pre potpisivanja ugovora, važno je detaljno razmotriti sve uslove ugovora.
Prilikom zaključivanja ugovora o zakupu stana, bez obzira da li u svojstvu zakupca ili zakupodavca, preporučujemo da se obratite advokatu koji će sačiniti ugovor, te razmotriti sve elemente i ukazati vam na eventualne sporne čijenice.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora
Brojne firme koje u svom vlasništvu ne poseduju nepokretnosti iz kojih mogu obavljati delatnost i smestiti sediše svoje kompanije, idealno rešenje pronalaze u zakupu poslovnog prostora. Cene na tržištu nekretnina brojnim kompanijama predstavljaju značajan finansijski izazov u sticanju vlastitog prostora, stoga se iznajmljivanje lokala nameće kao najisplativija opcija.
Kod ugovora o zakupu lokala odnosno poslovnog prostora vlasnik nepokretnosti, bio on fizičko ili pravno lice, svoju nepokretnost daje u zakup privrednom društvu radi obavljanja privredne delatnosti.
Veoma je važno da ugovor sadrži sve relevantne informacije o ugovornim stranama, visini kirije, obavezama zakupca i zakupodavca, kao i da se izvrši provera pravnog stanja lokala.
Navedene provere obuhvataju proveru pravno (katastarskog stanja) kao i faktičkog stanja, jer je čest slučaj da se pravno i faktičko stanje nepodudaraju.
Ako je predmet ugovora o zakupu lokal koji je u izgradnji, to podrazumeva proveru relevantne dokumentacije kao što su građevinska dozvola, prijava početka radova... Ukoliko se radi o prostoru u starogradnji, provere podrazumevaju proveru prava vlasništva, površine, postojanja eventualnih tereta, kao i proveru pravnog osnova za upis prava svojine, jer se može desiti da se radi o zajedničkoj imovini supružnika, a da je postupak deobe i razvoda u toku, kao i brojne druge provere koje se odnose na faktičko stanje, kao što je kontrola elektro instalacija, vodovodnih cevi, postojanja ili nepostojanja lifta, mogućnosti za rekonstrukciju odnosno renoviranje prostora, zvučna izolacija, postojanje parking mesta, mogućnost brendiranja lokala i druge stvari koje bi zakupcu omogućile svrsishodnije korišćenje stvari.
Prilikom sastavljanja ugovora o zakupu lokala, važno je da razjasnite sva eventualno sporna pitanja. Većina zakupodavaca skine pelcer ugovora o zakupu poslovnog prostora sa interneta, i njega koriste za svaki vid zakupa, bez obzira o kom se zakupodavcu radi.
Ovakvi templejti, tj. pelceri mogu biti štetni, te je preporuka da se obratite za stručnu pravu pomoć, kako bi se izbegle sve nedoumice.
Zakup poslovnog prostora je specifična stvar, te je veoma važno uzeti u obzir stvari kao što je:
- Osnovna delatnost zakupca
- Budžet za zakup
- Depozit
- Rok na koji se zaključuje ugovor
- Rok i uslovi otkaza
- Povećanje cene zakupa
- Mogućnost adaptacija
- Održavanje prostora
- Ugled zakupca i drugo
Dugoročni zakup, koji se odnosi na period duži od tri godine, zahteva i postavljanje izvesnih hipotetičkih pitanja. Na primer, šta se dešava ako zakupac bude prodat drugoj firmi, ili ukoliko nad njim bude otvoren stečaj? Šta ukoliko neko treće lice postane vlasnik prostora ili ukoliko se promeni upravljačka struktura zakupca? Da li postoji mogućnost davanja lokala u podzakup i koji su uslovi? Da li se i kako može menjati cena kirije?
Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljista
Zakon o poljoprivrednom zemljištu jasno definiše uslove ove vrste zakupa. Ukoliko je zemljište u privatnom vlasništvu, vlasnik i zakupac sklapaju ugovor uz prisustvo javnog beležnika ili advokata.
Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta reguliše sva prava i obaveze vlasnika i zakupca, bez obzira na vrstu vlasništva, a što je definisano Zakonom o poljoprivrednom zemljištu.
Ako je reč o državnom zemljištu, ugovorne strane su Ministarstvo i zakupac. Ovde je postupak zakupa složeniji, podrazumeva licitaciju, odlučuje se o zakupcu koji plaća dogovoreni iznos i potpisuje ugovor.
Obaveze zakupca
Zakupac je kao dobar domaćin obavezan da plaća ugovorenu naknadu za korišćenja poljoprivrednog zemljišta, kao i da redovno, pravilno i na način određen ugovorom obrađuje zemljište koje mu je dato u zakup, te da primenjuje sve neophodne poljoprivredne mere vodeći računa o zaštiti životne sredine i štiteći prirodno bogatstvo.
Obaveze zakupodavca
Zakupodavac je u obavezi da poljoprivredno zemljište učini dostupnim za zakupca od trenutka početka dejstva ugovora, pruži mu sve neophodne informacije i omogući nesmetani boravak prema dogovorenom vremenu i tempu obrađivanja površine. Dogovorenu cenu ne sme menjati, osim u slučajevima predviđenim zakonom.
Prestanak ugovora
Postoji nekoliko osnova, po kojima može doći do prestanka važenja ugovora o zakupu:
- Protek roka na koji je ugovor zaključen.
- Otkazom ugovora koji uz poštovanje otkaznog roka može dati bilo koja ugovorna strana, ako je zaključen ugovor na neodređeno.
- Propašću stvari.
Smrt ugovornih strana nije zakonski osnov za prekid ovog ugovora, ali se ugovorne strane o ovome mogu sporazumeti.
Podzakup
Zakupac može zakupljenu stvar dati u podzakup trećem licu (podzakup) ili mu je po drugom osnovu predati na upotrebu, pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu i da je zakupodavac saglasan sa tim.
U praksi, ova mogućnost se ugovorom uglavnom isključuje.