Ugovor o zakupu - Forma ugovora i bitni elementi

Autor: Advokat Stefan DačevićOsnivač advokatske kancelarije Dačević, Novi SadPoslednje ažurirano: 21. septembar 2026.

Ugovor o zakupu predstavlja sporazum definisan Zakonom o obligacionim odnosima (članovi 567-599) na osnovu kojeg se jedno lice, zakupodavac, obavezuje da drugom licu, zakupcu, preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća odgovarajuću naknadu, zakupninu/kiriju/arendu, te da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati.

Sadržaj:

• Forma ugovora
• Bitni elementi
• Obaveze ugovornih strana
• Ugovor o zakupu stana
• Overa ugovora i izvršna klauzula
• Šta je važno da znate o zakupu stana?
• Porez na prihode od zakupa
• Ugovor o zakupu poslovnog prostora
• Zakup poljoprivrednog zemljišta
• Prestanak ugovora
• Neplaćanje zakupnine i raskid ugovora
• Šta ako zakupac neće da se iseli?
• Podzakup
• Najčešća pitanja

Forma ugovora

Matični zakon u ovoj oblasti je Zakon o obligacionim odnosima, koji ne predviđa obaveznu pismenu formu za ugovor o zakupu. Međutim, forma u kojoj će biti sačinjen zavisi od predmeta koji se daje u zakup, pa tako Zakon o stanovanju i održavanju zgrada kao lex specialis u odnosu na pomenuti Zakon o obligacionim odnosima obavezuje ugovorne strane da ugovor o zakupu stana zaključe u pisanom obliku.

Bitni elementi ugovora o zakupu

Zakon o obligacionim odnosima, kao lex generalis u oblasti vrsta ugovora, kao najvažniji element zakupa predviđa predmet zakupa. Pored predmeta, bitne elemente čine i visina zakupnine, vreme na koje je ovaj ugovor zaključen, odnosno trajanje zakupa, kao i prava i obaveze ugovornih strana.

Predmet zakupa

Zakon govori o predaji "određene stvari" na upotrebu. Budući da je zakupac dužan da po prestanku zakupa vrati baš tu stvar, predmet zakupa u praksi može biti samo nepotrošna stvar - pokretna ili nepokretna stvar koja se upotrebom ne troši. Prava (na primer pravo intelektualne svojine) nisu predmet zakupa, već se njihovo ustupanje na korišćenje uređuje posebnim imenovanim ugovorom - ugovorom o licenci.

Zakupnina

Osim ovog zakonskog termina, u našem narodu koriste se još i drugi termini, kao što je kirija ili arenda kada se radi o zakupu poljoprivrednog zemljišta. Zakupnina je naknada koju zakupac plaća zakupodavcu za zakupljenu stvar.

Vreme trajanja zakupa

Ugovor o zakupu zaključuje se na određeno ili neodređeno vreme. Stranke same određuju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije određeno, onda se smatra da je ugovor zaključen na neodređeno vreme. Ukoliko je vreme zakupa određeno, njegovim protekom prestaje da važi i ugovor, dok ukoliko je trajanje zakupa neodređeno, svaka od ugovornih strana ima pravo da otkaže ugovor o zakupu, uz poštovanje odgovarajućeg otkaznog roka.

Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom, zakonom ili mesnim običajima, on po opštem pravilu iznosi osam dana, s tim da otkaz ne sme biti dat u nevreme. Za zakup stana važi poseban, znatno duži rok - o njemu više u nastavku.

Vredi znati i pravilo o prećutnom obnavljanju zakupa: ako po isteku ugovorenog roka zakupac nastavi da koristi stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao prethodni. Zakupodavac koji ne želi da se zakup nastavi mora blagovremeno da reaguje.

Obaveze ugovornih strana

Obaveze zakupodavca

Zakupodavac je dužan da zakupcu preda predmet zakupa u ispravnom stanju, sa svim pripacima toj stvari. Zakupodavac je u obavezi da za sve vreme trajanja zakupa stvar održava u ispravnom stanju i da vrši neophodne popravke. Ukoliko je zakupac snosio troškove koji se odnose na održavanje stvari, osim onih koji se odnose na sitne popravke, ima pravo da zahteva od zakupodavca naknadu tih troškova.

Zakupodavac je dužan da zakupcu omogući nesmetano uživanje stvari, i da mu pruži zaštitu od pravnih i materijalnih nedostataka stvari.

Obaveze zakupca

Osnovna obaveza zakupca jeste plaćanje zakupnine u rokovima koji su određeni ugovorom ili zakonom, a u nedostatku i ugovora i zakona - onako kako je uobičajeno u mestu u kome je stvar predata zakupcu.

Osim plaćanja zakupnine, zakupac je dužan da se prema ustupljenoj stvari stara sa pažnjom dobrog domaćina ili dobrog privrednika, kao i da stvar koristi shodno njenoj pretpostavljenoj nameni. Ukoliko stvar koristi na način koji ne odgovara stvarnoj ili ugovorenoj nameni te stvari, dužan je da naknadi svaku eventualnu štetu koja iz toga nastane.

Istekom ugovora o zakupu, zakupac je dužan da čuva stvar i da je po prestanku zakupa vrati neoštećenu, i to u mestu u kome mu je bila predata. Zakupac, međutim, ne odgovara za istrošenost koja nastaje redovnom upotrebom stvari, niti za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Ovo je razlika koja se u sporovima oko depozita najčešće previđa - normalno habanje nije osnov za zadržavanje depozita.

Ako je zakupac tokom zakupa vršio promene na stvari, dužan je da je vrati u stanje u kom mu je predata. Dodatke koje je učinio može odneti ako se mogu odvojiti bez oštećenja stvari, a zakupodavac ih može zadržati ako mu naknadi njihovu vrednost u vreme vraćanja.

Ugovor o zakupu stana

Određene oblike zakupa uređuju posebni zakoni, kao što je ranije pomenuti Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, kojim je regulisan ugovor o zakupu stana. Ovim ugovorom obavezuje se zakupodavac da zakupcu izda, odnosno preda na korišćenje stan, dok se ovaj obavezuje da mu za to plati odgovarajuću zakupninu.

Forma i sadržina ugovora

Ugovor o zakupu stana jedan je od retkih oblika zakupa koji odstupa od generalnog pravila da ugovor o zakupu ne mora biti sačinjen u pismenom obliku. Za ovaj konkretan slučaj, pismena forma je uslov punovažnosti ugovora.

Pisana forma ugovora o zakupu stana ne obavezuje stranke da ga overe kod javnog beležnika - ugovor se smatra zaključenim onog momenta kada su ugovorne strane saglasne o svim bitnim elementima ovog ugovora i kada ga svojeručno potpišu. Kada je predmet zakupa neka druga stvar osim stana, ugovor nastaje i samom saglasnošću volja o bitnim elementima, bez obaveznog potpisivanja pisanog dokumenta.

Ugovor o zakupu stana mora naročito da sadrži:

• Podatke o ugovornim stranama.
• Mesto i datum zaključenja ugovora.
• Podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana).
• Vreme trajanja zakupa.
• Iznos, način i rokove plaćanja zakupnine.
• Odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi.
• Uslove za otkaz ugovora.
• Odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža, parking mesto i slično).

Ugovor o zakupu stana predviđa i neka posebna rešenja, kao što je plaćanje depozita, poštovanje kućnog reda, način plaćanja komunalnih troškova i drugo.

Ugovorne strane mogu predvideti i dodatna ili drugačija međusobna prava i obaveze, ali su glavne obaveze zakupodavca i zakupca uvek iste.

Ono po čemu se ugovor o zakupu stana razlikuje od običnog zakupa, osim po formi u kojoj mora biti sastavljen, jeste otkazni rok od 90 dana.

Depozit

Depozit nije zakonska obaveza, ali je u praksi gotovo redovan element ugovora o zakupu stana i najčešće se ugovara u visini jedne do dve mesečne zakupnine. On predstavlja sredstvo obezbeđenja zakupodavcu da će moći da otkloni eventualna oštećenja na stanu ili da izmiri neplaćene račune.

Zato je važno da ugovor izričito uredi tri stvari: u kojim tačno slučajevima zakupodavac sme da zadrži depozit, u kom roku je dužan da ga vrati po iseljenju zakupca i na koji način se utvrđuje stanje stana prilikom primopredaje. Preporuka je da se uz ugovor sačini i zapisnik o primopredaji sa fotografijama i očitanim stanjima brojila - upravo taj zapisnik je u sporovima oko depozita najčešće odlučujući dokaz.

Overa ugovora i izvršna klauzula

Kao što je navedeno, overa ugovora o zakupu stana kod javnog beležnika nije uslov punovažnosti - potpisan ugovor je punovažan i predstavlja dokaz u eventualnom sporu. Ipak, u praksi postoji vrlo konkretan razlog zbog kog se overa isplati.

Ugovor o zakupu koji je solemnizovan kod javnog beležnika i koji sadrži izvršnu klauzulu predstavlja izvršnu ispravu. To znači da zakupodavac, ukoliko zakupac prestane da plaća zakupninu ili se po prestanku ugovora ne iseli, može direktno da pokrene izvršni postupak kod javnog izvršitelja - bez prethodne parnice koja zna da traje godinama. Kod neoverenog ugovora, zakupodavac prvo mora da dobije pravnosnažnu presudu, pa tek onda da traži izvršenje.

Trošak overe snosi ona strana koja je ugovorom određena, a u praksi se najčešće deli. Kod dugoročnih zakupa i viših iznosa zakupnine, ovaj trošak je gotovo uvek manji od troška jedne parnice.

Šta je važno da znate o zakupu stana?

Pre zaključivanja ugovora o zakupu stana, morate biti zaista obazrivi i informisani o svim detaljima.

U praksi se dešava, naročito kada ugovor nije sastavilo stručno lice, da se ugovorne strane zamene - da umesto lica koje je zakupac bude upisan zakupodavac i obrnuto. Takođe, često izostanu provere koje bi morale da prethode zaključenju ugovora: provera prava svojine na predmetnom stanu i provera postojanja eventualnih dugovanja za komunalne usluge.

U samom ugovoru je važno precizirati uslove održavanja stana, cenu zakupa, kao i uslove pod kojima se ona eventualno može menjati. Što ugovor bude bolje sastavljen i obradi više pitanja, to su ugovorne strane bolje zaštićene u slučaju eventualnog spora.

Jedan od najvažnijih elemenata ugovora o zakupu stana je pitanje plaćanja zakupnine. Najčešće, zakupac plaća zakupninu na mesečnom nivou, a uz to se redovno ugovara i depozit.

Pisana forma je važna i kod ostalih oblika zakupa budući da je sam ugovor dokument koji obezbeđuje pravnu sigurnost i zaštitu u slučaju spora, jer sam po sebi predstavlja važan dokaz o ugovorenim uslovima zakupa. Pre potpisivanja ugovora, važno je detaljno razmotriti sve njegove uslove.

Prilikom zaključivanja ugovora o zakupu stana, bez obzira da li u svojstvu zakupca ili zakupodavca, preporučujemo da se obratite advokatu za obligaciono pravo koji će sačiniti ugovor, razmotriti sve elemente i ukazati vam na eventualne sporne činjenice.

Porez na prihode od zakupa

Prihod koji zakupodavac ostvari izdavanjem nepokretnosti oporezuje se kao prihod od nepokretnosti, u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak građana. Ovo je obaveza koja se u praksi najčešće previdi, a njeno nepoštovanje povlači prekršajnu odgovornost i obavezu plaćanja zatezne kamate.

• Poreski obveznik je zakupodavac, odnosno lice koje ostvaruje prihod od izdavanja nepokretnosti.
• Poreska stopa iznosi 20%.
• Normirani troškovi priznaju se u visini od 25% bruto zakupnine, pa poresku osnovicu čini bruto zakupnina umanjena za tih 25%. Efektivno poresko opterećenje je oko 15% bruto zakupnine.
• Kada je zakupac pravno lice ili preduzetnik, on kao isplatilac obračunava i plaća porez po odbitku - zakupodavac tada ne podnosi prijavu.
• Kada je zakupac fizičko lice, primenjuje se samooporezivanje: zakupodavac sam podnosi poresku prijavu na obrascu PP OPO, elektronskim putem preko portala Poreske uprave, u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda.

Ilustrativni primer obračuna za mesečnu zakupninu od 60.000 dinara:

Napomena: kod izdavanja soba i ležajeva turistima za koje je plaćena boravišna taksa, normirani troškovi priznaju se u većem procentu. Pošto se poreski propisi menjaju, preporučujemo da pre podnošenja prijave proverite aktuelne stope i rokove ili se obratite advokatu odnosno knjigovođi.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora

Brojne novoosnovane firme koje nemaju u vlasništvu nepokretnost iz koje mogu obavljati delatnost i smestiti sedište svoje kompanije, idealno rešenje pronalaze u zakupu poslovnog prostora. Cene na tržištu nekretnina brojnim kompanijama predstavljaju značajan finansijski izazov u sticanju vlastitog prostora, stoga se iznajmljivanje lokala nameće kao najisplativija opcija.

Kod ugovora o zakupu lokala odnosno poslovnog prostora vlasnik nepokretnosti, bio on fizičko ili pravno lice, svoju nepokretnost daje u zakup privrednom društvu radi obavljanja privredne delatnosti.

Veoma je važno da ugovor sadrži sve relevantne informacije o ugovornim stranama, visini kirije, obavezama zakupca i zakupodavca, kao i da se izvrši provera pravnog stanja lokala.

Navedene provere obuhvataju proveru pravnog (katastarskog) stanja, kao i faktičkog stanja, jer je čest slučaj da se pravno i faktičko stanje ne podudaraju.

Ako je predmet ugovora o zakupu lokal koji je u izgradnji, to podrazumeva proveru relevantne dokumentacije kao što su građevinska dozvola i prijava početka radova. Ukoliko se radi o prostoru u starogradnji, provere podrazumevaju proveru prava vlasništva, površine, postojanja eventualnih tereta, kao i proveru pravnog osnova za upis prava svojine, jer se može desiti da se radi o zajedničkoj imovini supružnika, a da je postupak deobe i razvoda u toku. Tu su i brojne druge provere koje se odnose na faktičko stanje, kao što je kontrola elektro instalacija, vodovodnih cevi, postojanja ili nepostojanja lifta, mogućnosti za rekonstrukciju odnosno renoviranje prostora, zvučna izolacija, postojanje parking mesta, mogućnost brendiranja lokala i druge okolnosti koje bi zakupcu omogućile svrsishodnije korišćenje prostora.

Prilikom sastavljanja ugovora o zakupu lokala, važno je da razjasnite sva eventualno sporna pitanja. Veliki broj zakupodavaca preuzme gotov šablon ugovora o zakupu poslovnog prostora sa interneta i koristi ga za svaki vid zakupa, bez obzira o kojoj se vrsti prostora i delatnosti radi.

Takvi šabloni mogu biti štetni, jer ne uređuju upravo ona pitanja koja su za konkretan poslovni prostor najvažnija, te je preporuka da se obratite za stručnu pravnu pomoć kako bi se izbegle sve nedoumice.

Zakup poslovnog prostora je specifična stvar, te je veoma važno uzeti u obzir stvari kao što je:

• Osnovna delatnost zakupca
• Budžet za zakup
• Depozit
• Rok na koji se zaključuje ugovor
• Rok i uslovi otkaza
• Povećanje cene zakupa
• Mogućnost adaptacija
• Održavanje prostora
• Ugled zakupca i drugo

Dugoročni zakup, koji se odnosi na period duži od tri godine, zahteva i postavljanje izvesnih hipotetičkih pitanja. Na primer, šta se dešava ako dođe do statusne promene zakupca ili promene njegove vlasničke strukture, odnosno ukoliko nad njim bude otvoren stečaj? Šta ukoliko neko treće lice postane vlasnik prostora? Da li postoji mogućnost davanja lokala u podzakup i koji su uslovi? Da li se i kako može menjati cena kirije?

Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta

Zakon o poljoprivrednom zemljištu definiše uslove ove vrste zakupa, a pravila se bitno razlikuju u zavisnosti od toga da li je zemljište u privatnoj ili u državnoj svojini.

Zemljište u privatnoj svojini

Ukoliko je zemljište u privatnoj svojini, vlasnik i zakupac slobodno ugovaraju uslove zakupa. Overa ugovora kod javnog beležnika nije uslov punovažnosti, ali se preporučuje - kao i kod zakupa stana, overen ugovor sa izvršnom klauzulom omogućava naplatu zakupnine bez parnice. Sastavljanje ugovora možete poveriti advokatu, dok je overa u isključivoj nadležnosti javnog beležnika.

Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta reguliše sva prava i obaveze vlasnika i zakupca, bez obzira na vrstu vlasništva, a što je definisano Zakonom o poljoprivrednom zemljištu.

Zemljište u državnoj svojini

Kod poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini postupak je znatno složeniji i sprovodi ga jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji zemljište nalazi, a ne neposredno ministarstvo. Zemljište se daje u zakup putem javnog nadmetanja, na osnovu godišnjeg programa zaštite, uređenja i korišćenja poljoprivrednog zemljišta na koji saglasnost daje nadležno ministarstvo. Ugovor o zakupu zaključuje se sa najpovoljnijim ponuđačem, a u ime jedinice lokalne samouprave potpisuje ga njen nadležni organ.

Obaveze zakupca poljoprivrednog zemljišta

Zakupac je kao dobar domaćin obavezan da plaća ugovorenu naknadu za korišćenje poljoprivrednog zemljišta, kao i da redovno, pravilno i na način određen ugovorom obrađuje zemljište koje mu je dato u zakup, te da primenjuje sve neophodne poljoprivredne mere vodeći računa o zaštiti životne sredine i štiteći prirodno bogatstvo.

Obaveze zakupodavca poljoprivrednog zemljišta

Zakupodavac je u obavezi da poljoprivredno zemljište učini dostupnim zakupcu od trenutka početka dejstva ugovora, da mu pruži sve neophodne informacije i omogući nesmetan pristup i korišćenje prema dogovorenom vremenu i tempu obrađivanja površine. Ugovorenu cenu ne može menjati jednostrano - izmena je moguća samo sporazumom ugovornih strana, zaključenjem aneksa ugovora, ili u slučajevima koji su izričito predviđeni samim ugovorom ili zakonom.

Prestanak ugovora

Postoji nekoliko osnova po kojima može doći do prestanka važenja ugovora o zakupu:

• Protek roka na koji je ugovor zaključen.
• Otkaz ugovora koji uz poštovanje otkaznog roka može dati bilo koja ugovorna strana, ako je ugovor zaključen na neodređeno vreme. Za zakup stana taj rok iznosi 90 dana.
• Sporazum ugovornih strana - strane mogu u svakom trenutku sporazumno raskinuti ugovor i pre isteka roka.
• Otkaz zbog neplaćanja zakupnine - zakupodavac može otkazati ugovor ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je pozvao na plaćanje. Ugovor ipak ostaje na snazi ako zakupac dug izmiri pre nego što mu otkaz bude saopšten.
• Otkaz zbog upotrebe protivno ugovoru - ako zakupac i posle opomene koristi stvar protivno ugovoru ili njenoj nameni, ili zapušta njeno održavanje, pa preti znatna šteta, zakupodavac može otkazati ugovor i bez otkaznog roka.
• Raskid zbog nedostataka stvari - ako stvar ima nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može raskinuti ugovor ili tražiti sniženje zakupnine.
• Propast stvari usled više sile. Ako je stvar samo delimično uništena ili oštećena, zakupac bira: raskid ugovora ili ostanak u zakupu uz odgovarajuće sniženje zakupnine.

Smrt ugovornih strana ne dovodi do prestanka zakupa - ako nije drugačije ugovoreno, zakup se nastavlja sa naslednicima preminule strane. Ugovorne strane mogu, naravno, ugovoriti i drugačije.

Šta ako vlasnik proda stvar koja je u zakupu?

Otuđenje zakupljene stvari ne dovodi do prestanka zakupa. Prema pravilu koje se u praksi naziva "kupovina ne kvari zakup", novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca i preuzima sva njegova prava i obaveze iz postojećeg ugovora. Zakupac, dakle, ne mora da se iseli zato što je stan prodat - ugovor važi do isteka roka, odnosno do redovnog otkaza uz otkazni rok. Ovo je jedan od najčešćih praktičnih problema sa kojima nam se zakupci obraćaju.

Neplaćanje zakupnine i raskid ugovora

Ovo je situacija zbog koje nam se zakupodavci najčešće obraćaju. Zakon ovde daje jasan redosled koraka, ali i jedan uslov koji se u praksi stalno preskače.

Opomena, pa tek onda otkaz

Zakupodavac ne može odmah otkazati ugovor čim zakupnina zakasni. Prvo mora da pozove zakupca na plaćanje, i tek ako zakupac ne plati ni u roku od 15 dana od tog poziva, ugovor se može otkazati. Poziv treba uputiti pisanim putem i sačuvati dokaz o slanju i prijemu - to je dokaz koji u eventualnom sporu odlučuje.

Važno je i pravilo koje ide u korist zakupca: ako zakupac isplati dug pre nego što mu otkaz bude saopšten, ugovor ostaje na snazi. Zakasneli otkaz, poslat posle uplate, nema dejstvo.

Kod zakupa stana treba imati u vidu i da otkazni rok predviđen ugovorom ne može biti kraći od 90 dana. Ako se stvar koristi protivno ugovoru ili se zapušta njeno održavanje, pa preti znatna šteta, zakupodavac može otkazati ugovor i bez otkaznog roka - ali i tada je potrebna prethodna opomena.

Naplata dospele zakupnine

Otkaz ugovora i naplata duga su dve odvojene stvari. Raskid ne gasi obavezu da se plati zakupnina koja je već dospela - zakupodavac ostaje ovlašćen da je potražuje, zajedno sa zateznom kamatom i neplaćenim troškovima.

Pri tome treba voditi računa o zastarelosti: zakupnina je povremeno potraživanje i zastareva za tri godine, i to zasebno za svaku dospelu ratu. Odlaganje naplate u nadi da će zakupac sam izmiriti dug zna da znači da najstariji meseci više ne mogu da se naplate.

Ako je ugovor solemnizovan kod javnog beležnika i sadrži izvršnu klauzulu, naplata ide direktno preko javnog izvršitelja, bez prethodne parnice. Kod neoverenog ugovora prvo je potrebna presuda.

Šta ako zakupac neće da se iseli?

Kada ugovor prestane, a zakupac ostane u stanu, zakupodavac dolazi u iskušenje da problem reši sam. To je najskuplja moguća greška.

Zakupodavac ne sme da menja bravu, iznosi stvari zakupca, isključi struju ili vodu, niti da ga fizički spreči da uđe - ni onda kada zakupac zaista duguje i zaista je u obavezi da se iseli. Zakupac je držalac stana i uživa zaštitu od samovlasnog smetanja državine. Takvim postupanjem zakupodavac od strane koja je u pravu postaje tužena strana: zakupac može podneti tužbu zbog smetanja državine, koja se rešava po hitnom postupku, i sud može naložiti da se vrati u pređašnje stanje - dakle da se zakupac vrati u stan.

Pravilan put je:

1. Pisana opomena sa tačno navedenim dugom, rokom za plaćanje i pozivom na dobrovoljno iseljenje.
2. Otkaz ugovora, uz poštovanje uslova i roka iz zakona i ugovora.
3. Tužba za iseljenje pred nadležnim sudom, ako se zakupac ne iseli dobrovoljno.
4. Prinudno iseljenje preko javnog izvršitelja, na osnovu izvršne isprave.

Ovde se najjasnije vidi vrednost overenog ugovora: kod solemnizovanog ugovora sa izvršnom klauzulom koraci 3 i 4 se spajaju - ide se direktno na izvršenje, bez parnice koja ume da traje godinama.

Ako ste u ovoj situaciji, bilo kao zakupodavac ili kao zakupac, obratite se našoj kancelariji pre nego što preduzmete bilo kakav korak na svoju ruku.

Podzakup

Ovo je pitanje kod kog se u praksi najčešće greši. Ako ugovorom nije drugačije određeno, zakupac može zakupljenu stvar dati u podzakup i bez saglasnosti zakupodavca - jedini zakonski uslov je da se time zakupodavcu ne nanosi šteta. Ćutanje ugovora, dakle, ne znači zabranu podzakupa.

Saglasnost zakupodavca potrebna je samo kada je tako predviđeno ugovorom ili posebnim zakonom. U tom slučaju zakupodavac je ne može uskratiti proizvoljno, već samo iz opravdanih razloga, a ako zakupac ipak da stvar u podzakup bez potrebne dozvole, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu.

Bitno je i da davanjem u podzakup zakupac ne prestaje da odgovara zakupodavcu - on jemči da će podzakupac stvar upotrebljavati u skladu sa ugovorom o zakupu.

Upravo zato se u praksi podzakup ugovorom najčešće izričito isključuje ili uslovljava pisanom saglasnošću zakupodavca. Ako ste zakupodavac i ne želite podzakup, to morate napisati u ugovoru - zakon vas sam po sebi ne štiti.

Najčešća pitanja

1. Da li ugovor o zakupu mora biti u pisanoj formi?

Zakon o obligacionim odnosima ne predviđa obaveznu pisanu formu za ugovor o zakupu. Međutim, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada obavezuje ugovorne strane da ugovor o zakupu stana zaključe u pisanom obliku. Za ugovor o zakupu poslovnog prostora i poljoprivrednog zemljišta pisana forma se preporučuje radi pravne sigurnosti.

2. Koji su bitni elementi ugovora o zakupu?

Bitni elementi ugovora o zakupu su: predmet zakupa (nepotrošna stvar), visina zakupnine (kirije ili arende), vreme trajanja zakupa (određeno ili neodređeno), kao i prava i obaveze ugovornih strana - zakupodavca i zakupca.

3. Šta su obaveze zakupodavca?

Zakupodavac je dužan da zakupcu preda predmet zakupa u ispravnom stanju sa svim pripacima, da za vreme trajanja zakupa stvar održava u ispravnom stanju i vrši neophodne popravke, te da zakupcu omogući nesmetano uživanje stvari i pruži zaštitu od pravnih i materijalnih nedostataka.

4. Da li ugovor o zakupu stana mora da se overi kod javnog beležnika?

Ne, overa nije uslov punovažnosti ugovora o zakupu stana - ugovor je punovažan i kada je samo potpisan. Overa se ipak preporučuje jer solemnizovan ugovor o zakupu koji sadrži izvršnu klauzulu predstavlja izvršnu ispravu, pa zakupodavac u slučaju neplaćanja zakupnine ili neiseljenja može da pokrene izvršni postupak bez prethodne parnice.

5. Koliki je porez na izdavanje stana u Srbiji?

Porez na prihode od nepokretnosti iznosi 20%, a obračunava se na osnovicu koju čini bruto zakupnina umanjena za normirane troškove od 25%. Efektivno opterećenje je oko 15% bruto zakupnine. Kada je zakupac fizičko lice, zakupodavac sam podnosi poresku prijavu na obrascu PP OPO u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda.

6. Kada prestaje ugovor o zakupu?

Ugovor o zakupu prestaje protekom roka na koji je zaključen, otkazom uz poštovanje otkaznog roka ako je zaključen na neodređeno vreme (opšti rok je osam dana, a za zakup stana 90 dana), sporazumom ugovornih strana, otkazom zbog neplaćanja zakupnine ili upotrebe protivno ugovoru, raskidom zbog nedostataka stvari, kao i propašću zakupljene stvari. Smrt ugovorne strane ne dovodi do prestanka zakupa - on se nastavlja sa naslednicima, ako nije drugačije ugovoreno.

7. Šta se dešava sa zakupom ako vlasnik proda stan?

Zakup se nastavlja. Prema pravilu da kupovina ne kvari zakup, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca i preuzima sva njegova prava i obaveze iz postojećeg ugovora o zakupu. Ugovor važi do isteka roka, odnosno do redovnog otkaza uz otkazni rok.

8. Šta ako zakupac ne plaća zakupninu?

Zakupodavac ne može otkazati ugovor odmah. Prvo mora pisanim putem da pozove zakupca na plaćanje, pa tek ako zakupac ne plati ni u roku od 15 dana od tog poziva, ugovor se može otkazati. Ako zakupac isplati dug pre nego što mu otkaz bude saopšten, ugovor ostaje na snazi. Dospela zakupnina se i dalje može potraživati, ali zastareva za tri godine, zasebno za svaku ratu.

9. Šta ako se zakupac ne iseli po prestanku ugovora?

Zakupodavac ne sme sam da menja bravu, iznosi stvari ili isključuje struju - zakupac je držalac i zaštićen je od samovlasnog smetanja državine. Put je: pisana opomena, otkaz, tužba za iseljenje i prinudno iseljenje preko javnog izvršitelja. Kod solemnizovanog ugovora sa izvršnom klauzulom ide se direktno na izvršenje.

10. Da li zakupac može dati stvar u podzakup?

Da. Ako ugovorom nije drugačije određeno, zakupac može zakupljenu stvar dati u podzakup i bez saglasnosti zakupodavca - jedini zakonski uslov je da se time zakupodavcu ne nanosi šteta. Saglasnost je potrebna samo kada je tako predviđeno ugovorom ili posebnim zakonom, a tada se može uskratiti samo iz opravdanih razloga. Zakupac i dalje jemči zakupodavcu da će podzakupac stvar koristiti u skladu sa ugovorom. U praksi se podzakup ugovorom najčešće izričito isključuje.

Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj. Za sastavljanje ili proveru ugovora o zakupu kontaktirajte našu kancelariju.