Ugovori - kako se zaključuju, kada su punovažni i koje vrste postoje
Ugovor je saglasnost volja dve ili više strana kojom one stvaraju, menjaju ili ukidaju međusobna prava i obaveze. Opšta pravila o ugovorima propisuje Zakon o obligacionim odnosima, a za pojedine ugovore važe i posebni zakoni - na primer Zakon o radu, Zakon o prometu nepokretnosti ili Zakon o nasleđivanju.
Ova stranica je pregled: objašnjava kako se ugovor zaključuje, kada je punovažan i šta se dešava kada se ne ispuni, a za svaku vrstu ugovora upućuje na naš detaljan vodič.
Sadržaj:
Kako se zaključuje ugovor
Ugovor je zaključen kada se strane saglase o bitnim sastojcima ugovora. Do saglasnosti se najčešće dolazi ponudom i prihvatom:
- ponuda je predlog za zaključenje ugovora učinjen određenom licu, koji sadrži sve bitne sastojke ugovora, tako da se ugovor može zaključiti samim prihvatanjem,
- prihvat je izjava da se ponuda prihvata - ugovor je zaključen u trenutku kada ponudilac primi tu izjavu. Ponuda se može prihvatiti i radnjom, na primer slanjem robe ili plaćanjem cene.
Ako su se strane saglasile o bitnim sastojcima, a neke sporedne tačke ostavile za kasnije, ugovor je ipak zaključen - ako se o sporednim tačkama ne dogovore, urediće ih sud.
U privrednim odnosima strane mogu ugovoriti primenu uzansi - sakupljenih i objavljenih poslovnih običaja, kao što su Opšte uzanse za promet robom. Uzanse se primenjuju ako su ih strane ugovorile ili ako iz okolnosti proizlazi da su to htele.
Uslovi za punovažnost ugovora
Da bi ugovor bio punovažan, potrebno je:
- poslovna sposobnost - ugovarač mora imati poslovnu sposobnost koja se traži za taj ugovor. Potpunu poslovnu sposobnost fizičko lice po pravilu stiče sa 18 godina, a izuzetno i ranije (sklapanjem braka ili postajanjem roditeljem, uz dozvolu suda). Punoletno lice može biti potpuno ili delimično lišeno poslovne sposobnosti odlukom suda,
- saglasna i slobodna volja - ugovor zaključen pod pretnjom, usled prevare ili u bitnoj zabludi može se poništiti,
- predmet koji je moguć, dopušten i određen ili odrediv - na primer kod kupoprodaje nepokretnosti predmet je obaveza prenosa određenog stana ili placa i plaćanja cene,
- dopušten osnov (kauza) - pravni razlog zbog kog se strana obavezuje, koji ne sme biti protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima. Kod kupoprodaje osnov obaveze prodavca je dobijanje cene, a osnov obaveze kupca dobijanje stvari. Osnov treba razlikovati od pobude (motiva): pobuda po pravilu ne utiče na punovažnost ugovora,
- forma, kada je zakon propisuje.
Forma ugovora
Po pravilu, zaključenje ugovora ne podleže nikakvoj formi - ugovor može nastati i usmeno ili prećutno, radnjom. Forma je obavezna samo kada je zakon propisuje, na primer:
- ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se kao javnobeležnički potvrđena (solemnizovana) isprava, prema Zakonu o prometu nepokretnosti,
- ugovor o doživotnom izdržavanju takođe se solemnizuje kod javnog beležnika, prema Zakonu o nasleđivanju,
- ugovor o građenju i ugovor o radu zaključuju se u pisanom obliku.
Ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi po pravilu nema pravno dejstvo. Izuzetno, ugovor za koji je propisana samo pisana forma može ostati punovažan ako su ga strane u celini ili pretežnom delu izvršile, osim ako cilj propisa ne upućuje na suprotno. Kod nepokretnosti to ne važi - ugovor koji nije solemnizovan ne proizvodi dejstvo.
Bitni, prirodni i slučajni elementi
- bitni elementi su oni bez kojih ugovor ne može nastati - kod kupoprodaje to su stvar i cena, a kod zakupa stvar i zakupnina,
- prirodni elementi proizlaze iz samog zakona i važe i kada ih strane ne pomenu, ali ih mogu isključiti ili izmeniti - na primer odgovornost prodavca za nedostatke stvari,
- slučajni elementi postoje samo ako ih strane ugovore - na primer rok predaje ključeva, uslov, ugovorna kazna ili kapara.
Ugovori se dele i na jednostrano obavezne, kod kojih obavezu ima samo jedna strana (na primer poklon), i dvostrano obavezne, kod kojih obe strane imaju obaveze (na primer kupoprodaja ili zakup) - kod njih nijedna strana po pravilu nije dužna da ispuni svoju obavezu ako druga nije spremna da istovremeno ispuni svoju.
Vrste ugovora
U nastavku su ugovori sa kojima se najčešće susrećemo u praksi, uz kratak opis i link na detaljan vodič.
Nepokretnosti i imovina
- Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti - prodavac se obavezuje da na kupca prenese pravo svojine na nepokretnosti, a kupac da plati cenu,
- Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji - posebna pravila i rizici kod kupovine stana od investitora,
- Ugovor o poklonu - poklonodavac bez naknade prenosi pravo svojine na stvari ili drugo pravo na poklonoprimca,
- Ugovor o doživotnom izdržavanju - davalac izdržavanja se obavezuje da izdržava primaoca do kraja života i da ga sahrani, a za uzvrat posle smrti primaoca stiče određene stvari ili prava,
- Ugovor o zakupu - zakupodavac predaje stvar zakupcu na upotrebu, a zakupac plaća zakupninu. Zakup može biti na određeno ili neodređeno vreme. Ustupanje stvari na korišćenje bez naknade nije zakup, već posluga.
Rad i angažovanje
- Ugovor o radu - osnov radnog odnosa između poslodavca i zaposlenog, uređen Zakonom o radu,
- Ugovor o delu - prema Zakonu o obligacionim odnosima, poslenik se obavezuje da obavi određeni posao (izradu ili opravku stvari, fizički ili intelektualni rad), a naručilac da plati naknadu. Zakon o radu ovaj ugovor dodatno ograničava kada se zaključuje kao rad van radnog odnosa - samo za poslove van delatnosti poslodavca,
- Ugovor o pružanju usluga - čest ugovor između privrednih subjekata i sa frilenserima,
- Ugovor o privremenim i povremenim poslovima - rad van radnog odnosa na poslovima koji ne traju duže od zakonom propisanog vremena.
Privreda
- Ugovor o prenosu udela - član društva sa ograničenom odgovornošću prenosi svoj udeo na drugog člana ili treće lice, uz naknadu ili bez nje,
- Ugovor o poslovno-tehničkoj saradnji - okvir za dugoročnu saradnju dva privredna subjekta.
Ostali ugovori iz Zakona o obligacionim odnosima
- ugovor o razmeni - svaka strana se obavezuje da drugoj prenese svojinu na nekoj stvari ili drugo prenosivo pravo,
- ugovor o zajmu - zajmodavac predaje u svojinu novac ili druge zamenljive stvari, a zajmoprimac se obavezuje da posle izvesnog vremena vrati istu količinu,
- ugovor o građenju - vrsta ugovora o delu kojom se izvođač obavezuje da prema projektu sagradi građevinu ili izvede građevinske radove; mora biti u pisanom obliku,
- ugovor o posredovanju - posrednik se obavezuje da nastoji da nađe lice koje bi sa nalogodavcem zaključilo određeni ugovor, a nalogodavac mu plaća naknadu ako ugovor bude zaključen.
Ništavost, raskid i posledice neispunjenja
- ništav ugovor - protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, sa nemogućim ili nedopuštenim predmetom ili bez propisane forme. Ne proizvodi pravno dejstvo, a pravo na isticanje ništavosti se ne gasi,
- rušljiv ugovor - zaključen od strane ograničeno poslovno sposobnog lica ili uz manu volje (pretnja, prevara, bitna zabluda). Važi dok se ne poništi; poništaj se može tražiti u roku od godinu dana od saznanja za razlog, a najkasnije tri godine od zaključenja,
- raskid zbog neispunjenja - kada jedna strana ne ispuni obavezu, druga može zahtevati ispunjenje ili, pod zakonskim uslovima, raskinuti ugovor, i u oba slučaja ima pravo na naknadu štete,
- promenjene okolnosti - ako posle zaključenja nastupe okolnosti koje toliko otežavaju ispunjenje da bi bilo nepravično održati ugovor, strana može tražiti raskid ugovora, a druga strana ga može izbeći ako pristane na pravičnu izmenu uslova,
- zatezna kamata - dužnik koji kasni sa novčanom obavezom duguje i zateznu kamatu,
- ugovorna kazna - iznos koji dužnik plaća ako ne ispuni obavezu ili zakasni; ne može se ugovoriti za novčane obaveze,
- kapara - novac ili druge stvari dati pri zaključenju kao znak da je ugovor zaključen; ako se ugovor ispuni, vraća se ili uračunava u ispunjenje.
Potraživanja iz ugovora po pravilu zastarevaju za deset godina, osim ako zakon ne propisuje kraći rok - na primer za povremena potraživanja, zakupninu ili potraživanja iz ugovora o prometu robe i usluga između pravnih lica, za koja je rok tri godine.
Predugovor - da li je obavezan
Predugovor je ugovor kojim se strane obavezuju da kasnije zaključe glavni ugovor. Nije obavezan - zaključuje se kada strane žele da se vežu pre nego što se steknu svi uslovi za glavni ugovor, na primer dok se proverava nepokretnost ili čeka kredit.
- predugovor obavezuje samo ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (kod kupoprodaje nepokretnosti: nepokretnost i cenu),
- ako je za glavni ugovor forma propisana kao uslov punovažnosti, ista forma važi i za predugovor - zato se predugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje kao solemnizovana isprava kod javnog beležnika, a predugovor koji nije u toj formi ne obavezuje,
- ako druga strana odbija da zaključi glavni ugovor, zaključenje se može tražiti tužbom u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za zaključenje glavnog ugovora,
- predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su postojale u to vreme.
Pre predugovora o nepokretnosti potrebno je proveriti vlasništvo, terete i dozvole. Detaljno o tome pisali smo u vodičima o kupoprodaji nepokretnosti i kupovini stana u izgradnji.
Ugovori maloletnika i lica lišenih poslovne sposobnosti
Prema Porodičnom zakonu, punoletstvo i potpuna poslovna sposobnost stiču se sa 18 godina, a do tada:
- mlađi maloletnik (do 14 godina) može samostalno zaključivati poslove kojima samo stiče prava (na primer primanje poklona), poslove kojima ne stiče ni prava ni obaveze i poslove malog značaja (kupovina u prodavnici, autobuska karta),
- stariji maloletnik (od 14 do 18 godina) može zaključivati i ostale poslove uz prethodnu ili naknadnu saglasnost roditelja, a za raspolaganje nepokretnostima i pokretnim stvarima velike vrednosti potrebna je i saglasnost organa starateljstva,
- od navršene 15. godine dete samostalno upravlja i raspolaže svojom zaradom i imovinom stečenom sopstvenim radom.
Ugovor koji ograničeno poslovno sposobno lice zaključi bez potrebnog odobrenja nije automatski ništav, već je rušljiv - može se poništiti, ali ga zakonski zastupnik može i naknadno odobriti.
Punoletno lice koje je odlukom suda potpuno lišeno poslovne sposobnosti ima sposobnost mlađeg maloletnika, a lice delimično lišeno poslovne sposobnosti - sposobnost starijeg maloletnika, u granicama koje odredi sud. Kada jedna strana nije u stanju da shvati značaj ugovora, na primer kod starijih ili bolesnih primalaca izdržavanja, ugovor se kasnije može osporavati, pa je potrebna posebna pažnja već pri zaključenju.
Česta pitanja
Kada je ugovor zaključen?
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor je zaključen kada se strane saglase o bitnim sastojcima ugovora, odnosno u trenutku kada ponudilac primi izjavu druge strane da prihvata ponudu. Ponuda se može prihvatiti i radnjom, na primer slanjem stvari ili plaćanjem cene.
Koji su uslovi za punovažnost ugovora?
Ugovor je punovažan ako ga zaključe lica sa potrebnom poslovnom sposobnošću, ako je njihova volja izjavljena slobodno i bez mana (pretnje, prevare, bitne zablude), ako je predmet moguć, dopušten i određen ili odrediv, ako obaveza ima dopušten osnov i ako je poštovana forma kada je zakon propisuje.
Da li ugovor mora biti u pisanom obliku?
Po pravilu ne - zaključenje ugovora ne podleže nikakvoj formi, osim kada zakon drugačije propisuje. Za neke ugovore forma je obavezna: ugovor o prometu nepokretnosti i ugovor o doživotnom izdržavanju zaključuju se kao javnobeležnički potvrđena (solemnizovana) isprava, a ugovor o građenju i ugovor o radu u pisanom obliku.
Da li je predugovor obavezan?
Ne. Predugovor nije obavezan korak, ali ako se zaključi, obavezuje strane da kasnije zaključe glavni ugovor, pod uslovom da sadrži njegove bitne sastojke. Ako je za glavni ugovor propisana forma kao uslov punovažnosti, ista forma važi i za predugovor - predugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zato zaključuje kod javnog beležnika.
Koja je razlika između ništavog i rušljivog ugovora?
Ništav ugovor (na primer protivan prinudnim propisima ili zaključen bez propisane forme) ne proizvodi pravno dejstvo, a na ništavost se može pozvati svako zainteresovano lice, bez vremenskog ograničenja. Rušljiv ugovor (na primer zaključen pod pretnjom, prevarom ili u bitnoj zabludi) važi dok se ne poništi, a poništaj se može tražiti u roku od godinu dana od saznanja za razlog, a najkasnije tri godine od zaključenja.
Može li maloletnik da zaključi ugovor?
Delimično. Prema Porodičnom zakonu, dete mlađe od 14 godina može samostalno zaključivati poslove kojima samo stiče prava i poslove malog značaja. Dete starije od 14 godina može zaključivati i ostale poslove, ali uz saglasnost roditelja, a od 15. godine samostalno raspolaže svojom zaradom. Potpunu poslovnu sposobnost stiče punoletstvom sa 18 godina.
Ako zaključujete ugovor koji uključuje veću vrednost, nepokretnost ili dugoročnu obavezu, kontaktirajte advokata za ugovore. Pregledaćemo ili sastaviti ugovor tako da štiti vaše interese.