Eksproprijacija - Vrste, postupak, naknada i faktička eksproprijacija

Autor: Advokat Stefan DačevićOsnivač advokatske kancelarije Dačević, Novi SadPoslednje ažurirano: 22. septembar 2026.

Eksproprijacija je pravni institut kojim nepokretnost u privatnoj svojini, radi ostvarivanja utvrđenog javnog interesa, prinudno prelazi u javnu svojinu Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, uz pravičnu naknadu koja ne može biti niža od tržišne vrednosti.

Sadržaj:

• Uslovi za eksproprijaciju
• Vrste
• Postupak
• Rokovi u postupku
• Utvrđivanje naknade
• Deeksproprijacija
• Faktička eksproprijacija
• Najčešća pitanja

Zakon o eksproprijaciji ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001, "Sl. glasnik RS", br. 20/2009, 55/2013 i 106/2016) matični je propis kojim je uređena eksproprijacija. Pravo svojine je jedno od najvažnijih imovinskih prava i zajemčeno je Ustavom Republike Srbije. Član 58. Ustava jemči mirno uživanje svojine, uz izričito ograničenje: pravo svojine može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona i uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.

Predmet eksproprijacije su nepokretnosti - zemljište, zgrade, stanovi, poslovni prostori i drugi građevinski objekti. Eksproprisati se može i samo deo nepokretnosti. Za savetovanje u ovoj oblasti stoji vam na raspolaganju naša praksa iz imovinskog prava.

Uslovi za eksproprijaciju

Da bi eksproprijacija bila zakonita, moraju kumulativno biti ispunjena dva uslova.

Postojanje javnog interesa

Moraju postojati interesi koji su od značaja za širu zajednicu - na primer izgradnja puteva, železnice, gasovoda, objekata kulture ili sporta, bolnica, parkova ili škola, ali i zaštita životne sredine, eksploatacija sirovina ili drugi opravdani razlozi. Javni interes se utvrđuje na osnovu zakona ili rešenjem Vlade Republike Srbije.

Pravična naknada

Vlasniku nepokretnosti koja se ekspropriše mora biti isplaćena naknada koja ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti. Naknada može biti u novcu ili u vidu druge odgovarajuće nepokretnosti.

Vrste eksproprijacije

Zakon razlikuje dve vrste eksproprijacije, prema pravnim posledicama koje nastupaju.

Potpuna eksproprijacija

Danom pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji menja se sopstvenik na eksproprisanoj nepokretnosti. Dotadašnji vlasnik gubi pravo svojine, a nepokretnost prelazi korisniku eksproprijacije.

Nepotpuna eksproprijacija

Kod nepotpune eksproprijacije svojina ostaje vlasniku, ali se na nepokretnosti ustanovljava službenost ili zakup na određeno vreme. Ovo je čest slučaj kod istraživanja rudnog i drugog blaga, korišćenja kamenoloma, vađenja gline, peska i šljunka.

Važno je razlikovati dva oblika: zakup se može ustanoviti samo kada će se zemljište koristiti ograničeno vreme, i to najviše do tri godine, nakon čega se nepokretnost vraća vlasniku. Kod službenosti taj rok od tri godine se ne primenjuje - ona se ustanovljava prema prirodi i potrebama objekta zbog kog se eksproprijacija sprovodi.

U praksi se za nepotpunu eksproprijaciju ponekad koristi izraz "delimična eksproprijacija", ali to nije zakonski termin i ne treba ga mešati sa eksproprijacijom samo dela parcele, koja može biti i potpuna.

Bez obzira o kojoj vrsti je reč, postojanje javnog interesa je osnovni uslov.

Kako teče postupak eksproprijacije?

1. Utvrđivanje javnog interesa. Javni interes se utvrđuje na osnovu zakona ili rešenjem Vlade Republike Srbije, po predlogu za utvrđivanje javnog interesa. Vlada je dužna da o predlogu odluči u roku od 90 dana. Rešenjem se utvrđuje i ko je korisnik eksproprijacije - javno preduzeće, jedinica lokalne samouprave, autonomna pokrajina, javni fond ili sama Republika Srbija. Protiv rešenja Vlade može se pokrenuti upravni spor u roku od 30 dana od dostavljanja.
2. Predlog za eksproprijaciju. Postupak se pokreće podnošenjem predloga od strane korisnika eksproprijacije.
3. Saslušanje vlasnika. Pre donošenja rešenja, nadležni organ mora da sasluša vlasnika nepokretnosti o svim činjenicama koje su od značaja za eksproprijaciju.
4. Rešenje o eksproprijaciji. Postupak sprovodi i rešenje donosi služba opštinske uprave nadležna za imovinskopravne poslove, u opštini na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi.
5. Žalba. Protiv prvostepenog rešenja može se izjaviti žalba. O žalbi odlučuje ministarstvo nadležno za poslove finansija, a podnosi se preko organa koji je doneo prvostepeno rešenje.

Rokovi u postupku eksproprijacije

Rokovi u ovom postupku su ključni, a neki od njih su prekluzivni - njihovim protekom pravo se gubi. Pregled najvažnijih:

Kod rokova vezanih za deeksproprijaciju posebno obratite pažnju na trenutak od kog počinju da teku: ne od pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, već od pravnosnažnosti odluke o naknadi, odnosno od dana zaključenja sporazuma o naknadi. Razlika između ta dva trenutka u praksi zna da bude i više godina.

Postupak za utvrđivanje naknade

Naknada za eksproprisanu nepokretnost za vlasnika je najvažniji segment celokupnog postupka.

Cilj naknade je obeštećenje sopstvenika, a ono može da se izvrši u novcu ili zamenom za drugu nepokretnost. Posle pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, opštinska uprava dužna je da bez odlaganja zakaže i održi raspravu za sporazumno određivanje naknade. Korisnik eksproprijacije dužan je da u roku koji ne može biti duži od 15 dana od pravnosnažnosti rešenja podnese pisanu ponudu o obliku i visini naknade.

Postupak se može okončati sporazumom o visini naknade, koji ima snagu izvršne isprave. Ako se sporazum ne postigne u roku od dva meseca od pravnosnažnosti rešenja, opštinska uprava dostavlja predmet nadležnom sudu radi određivanja naknade. Ako organ to propusti da učini, raniji sopstvenik i korisnik eksproprijacije mogu se neposredno obratiti sudu.

O visini naknade sud odlučuje u vanparničnom postupku, koji je hitan. Prilikom određivanja naknade u obzir se uzimaju lokacija, tržišne prilike, vrsta i stanje zemljišta.

Visina naknade određuje se prema tržišnoj ceni nepokretnosti, a u sudskom postupku se utvrđuje na osnovu nalaza i mišljenja veštaka odgovarajuće struke. Ako je početna ponuda korisnika eksproprijacije bila ispod tržišne vrednosti, razlika u odnosu na iznos koji sud utvrdi može biti značajna - ali konačan ishod zavisi od okolnosti konkretnog slučaja i od nalaza veštaka.

Deeksproprijacija

Deeksproprijacija je postupak suprotan eksproprijaciji - mogućnost da se, na zahtev ranijeg sopstvenika ili njegovog naslednika, pravnosnažno rešenje o eksproprijaciji poništi ili izmeni, pa se nepokretnost vrati.

Zakon predviđa nekoliko situacija (član 36):

• Zajednički zahtev. Rešenje će se poništiti ili izmeniti uvek kada to korisnik eksproprijacije i raniji sopstvenik zajednički zahtevaju. U ovom slučaju ne primenjuju se prekluzivni rokovi od pet, odnosno osam godina.
• Nema znatnijih radova. Na zahtev ranijeg sopstvenika, rešenje će se poništiti ako korisnik u roku od tri godine od pravnosnažnosti odluke o naknadi, odnosno od zaključenja sporazuma o naknadi, nije izveo - prema prirodi objekta - znatnije radove na objektu radi čije je izgradnje eksproprijacija izvršena.
• Krajnji rok. Po isteku pet godina od pravnosnažnosti odluke o naknadi, odnosno od zaključenja sporazuma, zahtev se više ne može podneti.
• Mineralne sirovine. Kod eksproprijacije za potrebe eksploatacije mineralnih sirovina rok je šest godina, a kod površinskih kopova zahtev se ne može podneti po isteku osam godina.

O zahtevu odlučuje organ koji je u prvom stepenu rešavao po predlogu za eksproprijaciju. Ako je nepokretnost imala više suvlasnika, za odlučivanje je potrebno da je zahtev podnela većina njih, s tim što će organ i od ostalih tražiti da se izjasne.

Budući da su rokovi od pet i osam godina prekluzivni, njihovim protekom pravo na podnošenje zahteva se nepovratno gubi. Ako razmatrate deeksproprijaciju, proverite tačan datum pravnosnažnosti odluke o naknadi ili zaključenja sporazuma.

Šta je faktička eksproprijacija?

Zakon ne poznaje termin faktičke eksproprijacije, ali se ona u praksi dešava često, naročito u prigradskim naseljima i seoskim područjima.

Reč je o situaciji u kojoj organ javne vlasti zauzme nepokretnost i privede je javnoj nameni - izgradnjom puteva, mostova, trgova ili komunalne infrastrukture - bez sprovedenog postupka eksproprijacije i bez isplate naknade. Takvim postupanjem krše se osnovna ustavna i imovinska prava vlasnika nepokretnosti.

Primer:

U gradskom naselju XY u vašoj ulici asfaltiran je i izgrađen put od strane grada, kojom prilikom je deo puta prešao preko vašeg placa, ali za to vam grad nije isplatio odgovarajuću naknadu.

Koja su moja prava u slučaju faktičke eksproprijacije?

Lica čija su imovinska prava na ovaj način ugrožena mogu ih zaštititi u sudskom postupku, podnošenjem tužbe za isplatu naknade.

Prema ustaljenoj sudskoj praksi, pravni osnov ovog zahteva nije naknada štete. Radi se o eksproprijaciji nepokretnosti za koju naknada nikada nije isplaćena, pa se pitanje naknade - kao i prigovor zastarelosti - razmatra shodnom primenom odredaba Zakona o eksproprijaciji, a ne po pravilima o naknadi štete. Pravo vlasnika zasniva se na članu 58. stav 2. Ustava, u vezi sa članom 1. Protokola broj 1 uz Evropsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda, a naknada se određuje po tržišnim cenama u vreme presuđenja.

Za uspeh u postupku neophodno je dokazati da je preko vašeg placa izgrađen put ili drugi objekat od strane organa javne vlasti, bez prethodne odluke i bez isplaćene naknade.

Osim te suštinske činjenice, neophodno je utvrditi i da li je nepokretnost oduzeta ili zauzeta u celosti ili samo delimično, da li je na lokaciji izgrađena komunalno-infrastrukturna mreža, da li je takvo opremanje uticalo na povećanje vrednosti imovine i u kom obliku. Odgovore na ova i druga pitanja daje sudski veštak građevinske struke.

Da li potraživanje zastareva?

Naknada se u postupku eksproprijacije određuje po službenoj dužnosti, pa raniji vlasnik ne može da snosi štetne posledice propusta državnih organa. Zbog toga, kada naknada nikada nije ni utvrđena ni isplaćena, ne može se govoriti o gubitku prava da se zahteva njeno određivanje, niti o gubitku samog prava na naknadu.

Ovo je bitna razlika u odnosu na klasične odštetne zahteve, kod kojih zastarelost nastupa u znatno kraćim rokovima - i upravo zato je pravilna kvalifikacija osnova tužbe presudna za ishod spora.

Najčešća pitanja

1. Šta je eksproprijacija?

Eksproprijacija je postupak u kojem se nepokretnost u privatnoj svojini, radi ostvarivanja utvrđenog javnog interesa, prinudno prevodi u javnu svojinu Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne vrednosti.

2. Kada je dozvoljena eksproprijacija?

Samo kada postoji utvrđen javni interes - izgradnja puteva, škola, bolnica, železnice, energetskih objekata ili druge infrastrukture od značaja za državu i građane.

3. Koje nepokretnosti mogu biti predmet eksproprijacije?

Zemljište, kuće, stanovi, poslovni prostori, zgrade i drugi građevinski objekti. Moguće je eksproprisati i samo deo nepokretnosti.

4. Koja je razlika između potpune i nepotpune eksproprijacije?

Kod potpune eksproprijacije danom pravnosnažnosti rešenja menja se sopstvenik nepokretnosti. Kod nepotpune svojina ostaje vlasniku, ali se ustanovljava službenost ili zakup na određeno vreme. Zakup se može ustanoviti najviše do tri godine, dok službenost nije ograničena tim rokom.

5. Da li vlasnik ima pravo žalbe na rešenje o eksproprijaciji?

Da. Žalbu rešava ministarstvo nadležno za poslove finansija, a podnosi se preko organa koji je doneo prvostepeno rešenje.

6. Kolika naknada pripada vlasniku?

Naknada ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti. Visina se određuje po tržišnoj ceni, a u sudskom postupku se utvrđuje na osnovu nalaza i mišljenja veštaka odgovarajuće struke.

7. U kom roku se može tražiti deeksproprijacija?

Ako korisnik u roku od tri godine od pravnosnažnosti odluke o naknadi, odnosno od zaključenja sporazuma, nije izveo znatnije radove, raniji sopstvenik može tražiti poništaj rešenja. Zahtev se ne može podneti po isteku pet godina od istog trenutka. Za eksploataciju mineralnih sirovina rokovi su šest, odnosno osam godina kod površinskih kopova.

8. Da li pravo na naknadu zastareva?

Kada naknada nikada nije utvrđena ni isplaćena, ne može se govoriti o gubitku prava da se njeno određivanje zahteva. Naknada se određuje po službenoj dužnosti, pa raniji vlasnik ne snosi posledice propusta nadležnih organa.

9. Šta je faktička eksproprijacija?

Postoji kada organ javne vlasti zauzme nepokretnost i privede je javnoj nameni bez sprovedenog postupka i bez isplate naknade. Zakon ne poznaje taj termin, ali sudska praksa vlasniku priznaje pravo na pravičnu naknadu.

10. Da li je advokat potreban u postupku eksproprijacije?

Advokat nije obavezan, ali može biti od velike pomoći u zaštiti prava vlasnika, posebno kod određivanja pravične naknade, podnošenja žalbi i vođenja sudskog postupka.

Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj. Ako vam je nepokretnost eksproprisana ili zauzeta bez sprovedenog postupka, kontaktirajte našu kancelariju.