Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji danas predstavlja jedan od najčešće zaključivanih ugovora na tržištu nekretnina u Srbiji, iako to nije uvek bio slučaj.
Ono što je nekada bio izuzetak — kupovina stana pre nego što je izgrađen — danas je praktično standardan model prodaje novogradnje, a razlog za to nije slučajan.
U uslovima ograničenog pristupa finansiranju i visokih troškova gradnje, investitori sve češće finansiraju projekte kroz uplate samih kupaca, odnosno kroz faznu prodaju stanova tokom izgradnje. Ovaj model, iako dobar za investitore, nažalost nosi značajne rizike za kupce, zato što kupci u suštini ne kupuju gotovu nepokretnost, već ulaze u pravni i finansijski odnos koji traje mesecima, pa i godinama.
Upravo zato, kupovina stana u izgradnji sa sobom nosi rizike koje kupovina gotovog stana ne podrazumeva — od kašnjenja u izgradnji, preko odstupanja od projekta, do problema sa uknjižbom ili finansijskom stabilnošću investitora.
U ovom tekstu ćemo objasniti:
- šta tačno podrazumeva ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji i po čemu se razlikuje od kupovine gotovog stana,
- koji su najveći rizici u praksi i kako se zaštititi od njih,
- šta ugovor obavezno mora da sadrži,
- na koje klauzule i pravne mehanizme treba obratiti posebnu pažnju,
- šta znači clausula intabulandi i zašto bez nje ne možete da se uknjižite,
- kako izgleda procedura kupovine stana u izgradnji i gde se najčešće greši,
- kada je angažovanje advokata za nekretnine zaista neophodno.
Sadržaj:
Šta je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji i po čemu se razlikuje od kupovine gotovog stana?
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji je posebna vrsta prodajnog ugovora u kojem prodavac (investitor) preuzima obavezu da kupcu izgradi stan ili drugu nepokretnost prema odobrenoj građevinskoj dozvoli i projektnim dokumentima.
U praksi to znači da kupac, u fazi izgradnje, faktički kupuje obavezu investitora da završi objekat, a po ispunjenju ugovornih uslova dobija kupljenu nepokretnost, odnosno stan.
Upravo ovde se i javlja glavna razlika između ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji u odnosu na Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Naime, za razliku od kupovine već izgrađenog stana, kod stana u izgradnji nema trenutnog prenosa svojine. Kupac postaje vlasnik tek nakon završetka gradnje i formalnog upisa prava svojine u katastar.
Važno je napomenuti da se pravo svojine na stanu stiče uknjižbom, koja je moguća tek kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji. Dok se to ne desi, kupac pravno ne može da bude vlasnik stana.
Međutim, kupac i pre toga ima određenu zaštitu: javni beležnik ugovor dostavlja katastru, koji na osnovu njega upisuje predbeležbu sticanja posebnog dela objekta u izgradnji u korist kupca. Kada se zgrada, na osnovu upotrebne dozvole, upiše u katastar, ta predbeležba prelazi u pravo svojine, ako su ispunjeni i ostali uslovi.
Ovo je moguće samo ako je sam objekat u izgradnji već upisan u katastar (na osnovu građevinske dozvole i prijave radova), pa je pre kupovine važno proveriti list nepokretnosti.
Koji su najveći rizici kupovine stana u izgradnji?
Najveći rizici kod kupovine stana u izgradnji i potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji su:
- kašnjenje ili obustava gradnje;
- činjenica da zgrada možda neće biti izgrađena onako kako je reklamirana ili predstavljena kupcu, ili uopšte;
- eventualna blokada ili nesolventnost investitora, što kupac mora proveriti u APR-u i u NBS-u;
- tehnička i pravna nesigurnost — bez upotrebne dozvole nepokretnost se ne može uknjižiti;
- neusklađenost planova i dozvola — ukoliko investitor izgradi nešto drugačije od predviđenog, ugovor može postati neizvršiv.
Takođe, rizik je i nepostojanje ugovornih klauzula koje štite kupca, ali o njima ćemo pisati nešto više u nastavku teksta.
Da li ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji štiti i kupca ili samo investitora?
U praksi, standardni obrazac ugovora investitora primarno štiti investitora jer se investitor trudi da nametne uslove u svoju korist.
Na primer, investitor često u ugovoru predviđa pravo da zadrži kaparu i raskine ugovor ako kupac ne izvrši konačnu uplatu celokupne cene, pri čemu takođe stan odmah nudi nekom drugom kupcu. Treba ipak znati da, ako je kupac cenu već delimično isplatio, investitor po zakonu ne može jednostavno da zadrži kaparu, već se ona uračunava u eventualnu naknadu štete, a preterano veliku kaparu sud na zahtev kupca može smanjiti.
U takvim ugovorima takođe često nema ili ima jako malo zaštitnih klauzula za kupca — na primer, ugovorna kazna ako investitor kasni — pa kupac na kraju može ostati bez zaštite ako investitor ne ispuni obećanje.
Stoga je veoma važno pregovorima ili dopunama ugovora, uz pomoć advokata za nekretnine, uneti klauzule koje izjednačavaju položaj stranaka (penali, garancije, pravo na raskid itd).
Šta obavezno mora da sadrži ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji?
Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji obavezno mora da sadrži sve standardne elemente prodaje nepokretnosti, ali i dodatne specifične odredbe.
Elementarni delovi su sledeći:
- identitet i podaci o strankama (kupac i investitor, sa njihovim punim podacima),
- tačan opis nekretnine (ulica, broj, katastarska opština, katastarska parcela i poseban deo, sprat, struktura, kvadratura — usklađene sa katastrom),
- cena i način plaćanja (iznos, valuta, kurs dinara prema evru ako je potrebno, kapara i dinamika isplata po fazama),
- izjava investitora o vlasništvu i teretima (koja potvrđuje da investitor ima pravo gradnje i da na zemljištu ili objektu ne postoje tereti ili sporna prava trećih lica),
- rok primopredaje i uslovi isporuke (precizan datum ili period kada će stan biti izgrađen, kad će se predati ključevi i pod kojim uslovima),
- clausula intabulandi — saglasnost prodavca da se kupac upiše u katastar, data u ugovoru ili posebnom overenom izjavom kada kupac ispuni svoje obaveze,
- odredbe o posledicama neispunjenja ugovora (ugovorne kazne, pravo na raskid, vraćanje uplaćenog novca, nadoknada štete),
- forma — prema Zakonu o prometu nepokretnosti, ugovor se zaključuje kao javnobeležnički potvrđena (solemnizovana) isprava kod javnog beležnika na čijem se području nepokretnost nalazi, a ugovor koji nije zaključen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo.
Ugovor, dakle, mora da ima detaljno precizirano šta se prodaje, po kojoj ceni, po kojim rokovima i pod kakvim sankcijama — jer upravo na nedovoljno preciznim klauzulama kupac može najviše da izgubi.
Koje klauzule ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji štite kupca od kašnjenja i problema sa investitorom?
Najvažnije zaštitne klauzule ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji su:
- precizni rokovi završetka i primopredaje, uz ugovorne kazne za svaki dan kašnjenja — tako da investitor ima motiv da radi po ugovoru, a kupac ima instrument prinude kada gradnja kasni,
- ugovorne odredbe o tome šta se dešava sa kupčevom kaparom u slučaju da stan u izgradnji kupuje na kredit, a banka mu taj kredit ne odobri u konačnici, kao i u slučaju da investitor odustane od prodaje — tada, po zakonu, kupac može da traži vraćanje dvostrukog iznosa kapare ili vraćanje kapare uz naknadu štete,
- rokovi za dobijanje upotrebne dozvole i uknjižbe,
- klauzule o raskidu ugovora — da kupac može raskinuti ugovor i tražiti povraćaj uplaćenih sredstava ukoliko investitor ne ispuni svoju obavezu,
- clausula intabulandi, odnosno saglasnost da se izvrši upis nepokretnosti u katastar, najčešće po završetku svih formalnosti,
- obezbeđenje povraćaja uplaćenog novca, na primer bankarska garancija ili hipoteka u korist kupca.
Važno je znati da srpski propisi ne obavezuju investitora da uplate kupaca obezbedi bankarskom garancijom, osiguranjem ili posebnim (escrow) računom. Takva zaštita postoji samo ako je ugovorena, pa je vredi zahtevati, naročito kada se veći deo cene plaća pre završetka gradnje.
Ova lista nije potpuna jer se u životu može desiti još dosta nepredviđenih situacija, ali ovo su neke od najznačajnijih klauzula za kupca koji kupuje stan u izgradnji.
Šta kupac može da uradi ako ga investitor prevari, ne završi zgradu, ili se ne može uknjižiti?
Ako investitor ne ispuni svoje obaveze po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, kupac po zakonu ima pravo na raskid ugovora i povraćaj uplaćenog dela cene, uz zakonsku zateznu kamatu od dana kada je investitor novac primio.
Naime, Zakon o obligacionim odnosima omogućava kupcu da raskine ugovor ako investitor ne izgradi stan u ugovorenom roku. Kupac prvo mora pismeno obavestiti investitora i ostaviti mu primeren naknadni rok za ispunjenje, a ako investitor ni tada ne ispuni obavezu ili jasno odustane od ugovora, kupac može raskinuti ugovor i tražiti povraćaj svih uplaćenih sredstava.
Uz to, kupac ima pravo da traži i naknadu štete koju može dokazati (na primer, troškove privremenog stanovanja usled kašnjenja).
Ako je razlog što stan nije uknjižen tehničke prirode (na primer, nema upotrebne dozvole), ugovor se može smatrati neizvršivim i tada takođe kupac može tražiti raskid i povraćaj novca.
Sva ova prava podrazumevaju pokretanje sudskog i izvršnog postupka, a uspeh postupaka naravno zavisi i od imovinskog stanja investitora — što je, u krajnjem slučaju, i jedan od rizika koje kupac prihvata kada kupuje stan u izgradnji.
Šta znači clausula intabulandi i zašto bez nje ne možete da se uknjižite?
"Clausula intabulandi" (ili tabularna izjava) je pravni termin za saglasnost prodavca (investitora) da se kupac uknjiži kao vlasnik. Da bi katastar upisao kupca, ta saglasnost ne sme biti uslovljena ni oročena - zato je investitor najčešće daje posebnom izjavom tek kada kupac isplati cenu i ispuni ostale ugovorne obaveze.
Drugim rečima, to je posebna klauzula u ugovoru ili posebna overena izjava kojom prodavac daje punu saglasnost da katastar upiše kupca.
Prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, ako javni beležnik ne dostavi ugovor sa bezuslovnom saglasnošću za upis, Služba katastra neće uknjižiti novo vlasništvo, već će upisati samo predbeležbu te promene, odnosno uslovni upis. U praksi to znači da bez clausule intabulandi kupac ne može steći pravo svojine sve dok prodavac naknadno ne da tu saglasnost, što je problem ako investitor u međuvremenu nije dostupan ili ne želi da sarađuje.
Kako izgleda procedura kupovine stana u izgradnji i gde ljudi najčešće greše?
Standardna procedura je sledeća:
- kupac odabere stan,
- vrši se detaljna provera investitora i zemljišta kroz proveru dokumentacije (administrativni podaci na APR-u, finansijska stabilnost, katastarski podaci o zemljištu, dozvole),
- zaključuje se predugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji (iako ovaj korak nije obavezan, banke ga često zahtevaju za kreditnu kupovinu stana u izgradnji), a ovom prilikom se uglavnom obavlja uplata prvog iznosa (kapare) i ugovaraju rokovi i uslovi za glavni ugovor — predugovor mora biti zaključen u istoj formi kao i glavni ugovor, dakle solemnizovan kod javnog beležnika, jer u suprotnom ne obavezuje,
- eventualno se pribavlja kredit za kupovinu stana u izgradnji — u praksi mnoge banke kredit za stan u izgradnji odobravaju ili isplaćuju tek kada objekat dostigne određeni stepen izgrađenosti (često 70–80%), ali to je poslovna politika banke, a ne zakonski uslov, i razlikuje se od banke do banke,
- tek tada se formalno zaključuje glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji i nastupa poslednja isplata celokupnog iznosa nepokretnosti.
Ako investitor odbija da zaključi glavni ugovor, kupac može tužbom tražiti od suda da naloži investitoru da ga zaključi. Tu tužbu, prema Zakonu o obligacionim odnosima, treba podneti u roku od šest meseci od isteka roka koji je predugovorom predviđen za zaključenje glavnog ugovora, a ako takav rok nije predviđen, od dana kada je, prema prirodi posla i okolnostima, glavni ugovor trebalo da bude zaključen. Po isteku tog roka, pravo da se sudskim putem zahteva zaključenje glavnog ugovora se gubi.
Najčešće greške se, inače, dešavaju u fazi sklapanja ugovora (predugovora ili glavnog ugovora), a ne prilikom same solemnizacije kod javnog beležnika — i to zato što kupci često potpišu dokumente bez pravne provere, bez usaglašavanja sa katastrom i dozvolama, ili ne angažuju advokata da pregleda klauzule.
Zato se uvek savetuje prethodno konsultovanje sa advokatom za nekretnine.
Kako funkcioniše plaćanje kod kupovine stana u izgradnji?
Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji uglavnom se predviđa plaćanje u više etapa: obično se prvo isplaćuje kapara (ugovorena kao sredstvo obezbeđenja), zatim rate kako gradnja napreduje, a poslednja rata tek po završetku gradnje i izdavanju upotrebne dozvole (često uz uknjižbu).
Plaćanja se vrše preko računa, što obezbeđuje trag, a kada se stan u izgradnji kupuje na kredit, banka neretko isplaćuje sredstva po fazama prema gotovosti objekta.
Da li vam je potreban advokat za ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji?
Od izuzetnog je značaja angažovati advokata za nekretnine, i to pre potpisivanja bilo kakvog predugovora ili ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji.
Dosta građana veruje da je učešće javnog beležnika u postupku kupovine stana u izgradnji dovoljna garancija sama po sebi. Javni beležnik zaista proverava identitet, sposobnost i ovlašćenja stranaka, objašnjava im smisao i posledice ugovora i odbija da potvrdi ugovor koji je protivan zakonu, a dužan je i da ih upozori ako objekat nema upotrebnu dozvolu ili ako je ista nepokretnost već prodata drugom kupcu.
Međutim, javni beležnik je nepristrasan i ne zastupa interese kupca — on neće pregovarati o rokovima, penalima ili garancijama, niti proceniti da li su uslovi ugovora za vas povoljni.
Advokat za nekretnine, sa druge strane, analizira sadržaj samog predugovora i ugovora, i tom prilikom:
- proverava svu dokumentaciju u vezi sa predmetnom nepokretnošću,
- proverava da li je opis nepokretnosti ispravan,
- proverava da li su ugovorne obaveze pošteno formulisane,
- uklanja nejasne odredbe i predlaže uvođenje klauzula koje štite kupca — na primer, da li su uvođenjem klauzule o posledicama neispunjenja ugovora i penala za kašnjenje zadovoljeni vaši interesi, kao i da je clausula intabulandi pravilno sročena.
Dakle, advokat za nekretnine vas štiti time što prilagođava ugovor vašem položaju (na primer, predlaže rokove i penale) i proverava sva ograničenja iz ugovora koja mogu predstavljati buduće rizike (terete, hipoteke, dozvole).
Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savet za konkretan slučaj. Ako vam je potrebna pomoć oko provere ili sastavljanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, kontaktirajte našu kancelariju.